동탄·기흥·구리도 3중 규제…정부, 집값 급등하자 추가 규제

정부가 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 3중 규제지역(토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역)으로 30일 새로 지정했다. 최근 반도체 특수와 교통망 호재 등으로 집값이 급등한 곳이다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳을 3중 규제로 묶은 지 8개월여 만에 대상 범위가 더 넓어졌다.

경기도 화성시 동탄역 인근 아파트 단지 모습. 정은혜 기자

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동탄·기흥·구리, 규제 요건 충족…국토부 “투기 차단”

국토교통부는 이날 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정한다고 밝혔다. 지정 효력은 다음 달 1일부터 발생한다. 지방자치단체장 권한인 토지거래허가구역도 이날 경기도에 의해 지정됐다. 효력은 부동산거래법에 따라 공고 닷새 후인 내달 5일부터 발생한다.

국토부 측은 “동탄구·기흥구는 최근 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선으로, 구리시는 서울과 인접한 역세권 수요로 가격 상승세가 지속된 상황”이라며 이번 조치가 “투기적 매수를 차단하여 실수요자를 보호하고, 주택시장 과열에 대응하기 위한 것”이라고 설명했다.

실제 부동산 시장에선 이들 지역의 규제 지정은 예상돼왔다. 최근 3개월간 집값 상승률이 경기도의 석 달(3~5월) 물가 상승률(1.38%)의 1.3배를 초과하면 조정대상지역, 1.5배를 초과하면 투기과열지구로 지정될 수 있다. 동탄구(3.85%)·구리시(3.53%)·기흥구(2.57%) 모두 이 기준을 훨씬 웃돌았다.

특히 삼성전자·SK하이닉스 반도체 공장과 인접한 셔세권(셔틀버스+역세권) 최대 수혜를 입은 동탄구의 경우 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 기준 올해(6월 넷째 주까지) 누적 상승률이 11.38%로 전국에서 가장 먼저 10%를 넘었다. 동탄구에선 집값 폭등 기대감에 기존 계약을 파기하는 매도자도 속출한 상황이었다.

박경민 기자

규제지역으로 새로 묶인 이 지역은 앞으로 대출·세제·전매·청약 등 전방위적인 제한을 받게 된다. 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 축소된다. 유주택자는 사실상 신규 주택담보대출이 제한된다. 양도소득세·취득세 중과, 정비사업 조합원 지위 양도 제한 등 각종 규제도 뒤따르게 된다.

또 정부가 집값 급등의 원인으로 보는 갭투자(전세를 끼고 매수)도 차단된다. 4개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 하므로, 세를 끼고 매매하는 방식이 불가능해진다. 다만 이번 조치에선 경기도는 허가 대상을 ‘아파트’로만 한정했다. 10·15 대책에서 아파트 외 일부 집합건물까지 포괄했던 것과 달리 적용 범위를 일부 좁혔다.

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“단기적으론 과열 양상 진정…장기적 효과는 제한”

시장에선 이번 조치가 단기적으로는 과열 양상을 진정시킬 수 있다는 분석이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “향후 6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 줄어 거래량이 눈에 띄게 감소할 가능성이 크다”며 “최근 급등했던 신축·역세권 단지를 중심으로 매수 심리가 다소 진정될 수 있다”고 말했다.

다만 중장기적인 집값 안정 효과는 제한적일 수 있다는 지적도 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “과거 사례를 보면 규제는 수요뿐 아니라 시장에 나오는 물량도 함께 줄여 거래량 감소로 이어졌고, 이후 가격이 다시 급등하는 흐름이 반복됐다”고 했다. 시장 일각에선 인근 비규제지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 제기된다.

김준영 기자 kim.junyoung@joongang.co.kr