“3억으로 아파트 입주권 확보”…오세훈 힘 받을 서울 재개발

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「 부동산 업계에서 재개발 투자는 고수의 영역으로 불린다. 잘못 샀다간 새 아파트 대신 돈만 받고(현금 청산) 쫓겨날 수 있다. 하지만 비교적 적은 돈으로 투자할 수 있고, 신축 아파트를 가장 싸게, 미리 사는 지름길인 셈이다. 머니랩은 투자금 15억원 이하로 접근할 수 있는 서울의 유망 재개발 구역을 3회에 걸쳐 정리했다. 투자 금액대별 재개발 알짜 지역을 공개한다.
」

「 〈① 투자금 3억~5억〉 」

관리처분 인가를 앞둔 2018년 말, 59㎡(이하 전용면적)를 배정받는 행당7구역 물건의 초기 투자금은 3억5000만원에 불과했다. 그런데 지난해 입주한 이 아파트의 59㎡는 현재 22억~23억원에 팔린다. 분담금을 포함한 총투자금(약 10억원)을 고려하면 수익이 최대 13억원에 달한다.

투자금 5억원 이하 구간에서 가장 눈에 띄는 곳은 성북구 장위14구역이다. 15개 구역으로 나눠 재개발 중인 장위뉴타운에서 서쪽에 자리했다. 재개발 마무리 단계인 동쪽과 달리 언덕 지형이다.

4억원대로 투자 가능한 서울 성북구 장위14구역. 대체로 경사가 심한 편이다. 황의영 기자

서울 4대 공원으로 불리는 북서울꿈의숲이 가깝고 오동공원을 낀 ‘숲세권’이다. 2027년 말엔 동북선 경전철 신미아역(가칭)이 도보권인 창문여고 앞에 생긴다. 조합은 서울시 통합심의를 거쳐, 이르면 2026년 안에 사업시행 인가를 신청할 계획이다. 2846가구의 대단지로 개발된다.

59㎡(약 24평)를 배정받는 장위14구역 물건을 살펴보자. 14구역은 아직 감정평가를 받지 않아 ‘공동주택 공시가격(공주가)’을 기준으로 투자금을 계산하는데, A매물의 공동주택가격은 1억3500만원이다. 대략 1.8배로 잡은 예상 감정평가액 2억4300만원에 프리미엄 2억5600만원을 더한 뒤, 전세 보증금 1억원을 뺀 4억원이 초기 투자금이 된다. 장위뉴타운 내 신축 아파트인 ‘장위자이레디언트(옛 장위4구역)’의 59㎡ 시세가 15억원대이다.

장위동 초기 투자금이 부담 된다면? 나머지 세 곳도 있다.

(계속)

“3억으로 서울 신축 아파트 입주권 확보할 수 있는 유일한 곳”

특히 단지 규모가 2200가구로 대단지이며, 가장 큰 가격 경쟁력을 갖고 있는 이 재개발 지역은 어디일까. 아래 링크에서 확인할 수 있다.
https://www.joongang.co.kr/article/25435888

「 〈② 투자금 5억~10억〉 」

서울 강남권에서 저평가된 재개발 사업지로 평가받는 마천3구역 전경. 현재 감정평가 막바지 단계다. 사진 서울시

“9억대로 강남 3구 입성한다”

투자금 5억~10억원 구간에서 가장 주목받는 곳은 마천3구역이다. 강남 3구의 유일한 뉴타운인 거여·마천뉴타운에서 1구역에 이어 두 번째로 규모(2322가구)가 크다. 2026년 4월 사업시행 인가를 받은 뒤 곧장 종전자산 평가(감정평가) 작업 중이다. 조합은 2027년에 관리처분 인가를 신청할 계획이다.

지하철 5호선 마천역과 2026년 12월 개통하는 위례선 트램을 걸어서 이용할 수 있는 게 특징이다. 행정구역상 송파구인 데다, 강남과 물리적으로 가깝고, 뉴타운이 완성될 시점엔 고덕 아파트들의 연식이 10년을 넘기 때문이다. 59㎡(약 24평)를 배정받는 마천3구역 물건의 초기 투자금은 9억8000만원 정도다.

9억대가 부담스럽다면 강남과 가까운 6억대 재개발 지역도 낱낱이 소개한다.

▶강남 3구 유일한 뉴타운 ‘이곳’
▶‘안전마진 5억’ 은평구 재개발 ‘이곳’
▶강남 가까운 가성비 입지, 6억대 ‘이곳’

9억대로 강남 3구 입성한다? ‘껄무새’ 구할 서울 재개발 6곳
https://www.joongang.co.kr/article/25433887

「 〈③ 투자금 10억~15억〉 」

서울 재개발 구역 중 잠재가치가 높은 지역으로 평가받는 노량진뉴타운 전경. 1구역과 5구역, 7구역 등이 눈에 들어온다. 사진 서울시

서울에선 한강변 입지인 한남·성수·흑석이 재개발 3대장으로 꼽힌다. 하지만 최소 20억원 이상 필요해 대부분의 투자자에겐 ‘그림의 떡’이다. 이에 머니랩은 투자금 10억~15억원으로 접근할 수 있는 서울의 유망 재개발 구역을 선정했다.

투자금 10억~15억원에서 가장 눈에 띄는 지역은 노량진7구역이다. 8개 구역으로 나눠 재개발 중인 노량진뉴타운의 막내다. 현재 철거 작업 중이며, SK에코플랜트의 브랜드인 ‘드파인’을 달고 576가구로 탈바꿈한다. 단지 규모가 비교적 작은 데다 다른 구역에 비해 지하철역에서 거리가 먼 편이다. 하지만 노량진뉴타운 8개 구역이 모두 사업 속도가 빠르고 하이엔드 브랜드 아파트로 탈바꿈하는 만큼 ‘용의 꼬리’여도 투자 가치가 높다는 평가가 많다.

▶‘한강뷰 대단지’ 막차 성동구 재개발 ‘이곳’
▶‘직주근접’ 교통 요지, 중구 재개발 ‘이곳’
▶‘서북권 대장’ 꿈꾸는 마포구 재개발 ‘이곳’

마용성급, 12억이면 된다고? ‘로또 7억’ 알짜 재개발 5곳
https://www.joongang.co.kr/article/25429940

■ 📊 돈에 관한 모든 이야기, 더중앙플러스 ‘머니랩’

「 〈파이어족 투자법〉
3년만에 35억 찍고 은퇴했다…92년생 파이어족의 ‘몰빵 종목’
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아들 수익률 8224% 만들었다, 40억 파이어족 엄마 ‘존버 종목’
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https://www.joongang.co.kr/article/25428352
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