“강남보다 동대문·영등포”… ‘저평가 직주근접’이 바꾼 신고가 지도

신고가 평균 10억~15억원대 몰려
토허구역 대출 규제 금액 영향
강남도 신고가 비중 높은 수준

서울 아파트 매매 거래 중 새로 최고가를 많이 쓰는 지역 구성이 이전과 크게 달라진 것으로 나타났다. 과거 부동산 급등기에 주로 아파트 가격을 끌어올려온 최상급지나 최근 거래가 몰린 서울 외곽이 아니라 비교적 저평가 되어 있던 ‘직주근접’ 지역 위주다.

8일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달 동대문구의 신고가 비중은 전년 동기 대비 24.2% 포인트 증가한 31.8%였다. 증가분으로 보면 서울 25개 자치구 중 1위다. 증가분이 21.9% 포인트로 2위인 영등포구는 현 비중 41.2%로 서울 최상위에 올랐다. 동작구는 현 비중이 35.3%로 전년 대비 18.8% 포인트 올라 증가분 3위였다.

이외 강서구와 성북구 강동구 서대문구 역시 신고가 비중이 15% 포인트 이상 올랐다. 강서구가 9.2%였던 게 27.9%까지 상승해 3배 넘게 올랐고 성북구는 5.0%였던 게 17.4% 포인트 뛰어 22.4%까지 치솟았다. 강동구와 서대문구도 각각 14.9%였던 게 30.2%로, 10.8%였던 게 26.0%로 2~3배 뛰었다.

증가분 상위권은 교통편이 주요 업무지구와 잘 연결되어 있지만 상대적으로 저평가 됐던 지역 위주다. 이들 지역 신고가 평균은 10억~15억원대에 몰렸다. 영등포구 12억9000만원, 동작구 15억원, 동대문구 11억1000만원이다. 이는 토지거래허가구역 내 대출 규제가 15억원 기준이라서로 풀이된다. 현금만으로 매매가 어려운 실수요층이 이들 아파트에 몰렸다는 해석이다.

이들 구역은 향후 서울시의 주요 정비사업이 예정되어 있다는 공통점도 있다. 동작구 노량진뉴타운을 비롯해 강서구 화곡동 모아타운, 동대문구 청량리 재개발 사업 등이다. 인근 교통·생활 인프라가 확충되면서 향후 가격 상승 가능성을 기대한 투자수요가 실거래가를 더 크게 끌어올린 걸로도 해석할 수 있다.

이들 지역보다 상대적으로 더 저렴한 서울 외곽의 대표 주거지역들은 신고가 비중이 5% 포인트 이내 수준에 그쳐 크게 오르진 않았다. 노원구는 3.1%였던 게 4.2%가 되며 1.1% 포인트 올랐다. 금천구는 2.4% 포인트 올라 6.6%가 됐고 은평구는 3.0% 포인트 오른 17.8%였다. 지난해 말부터 외곽 주거지역에 실수요가 쏠리며 아파트값 상승세를 이끌었다는 일부 인식과 다소 거리가 있는 결과다.

반면 최고가 아파트가 몰려있는 강남3구와 용산구의 비중은 대폭 하락했다. 지난해 5월 신고가 비중이 무려 50.4%였던 강남구 19.3%로 30% 포인트 넘게 떨어졌다. 서초구도 48.1%였던 게 33.8%가 됐고 용산구는 35.4%였던 게 26.4%로 내려갔다. 다만 절대값으로 따지면 이들 지역은 여전히 타 자치구에 비해 신고가 비중이 높은 수준이다. 가격 상승세를 주도하지 않을뿐 여전히 서울 부동산 상승의 큰 축이라는 얘기다.

‘저평가 직주근접’ 위주 신고가 급증 흐름은 수도권으로 범위를 넓혀도 같았다. 지하철 8호선으로 강남권과 연결된 경기도 구리시는 지난해 동기 2.2%였던 게 21.1%까지 올라 경기도 내 상승폭 1위를 기록했다. 신분당선으로 강남 및 성남 판교, 반도체 산업단지와 연결된 용인시 수지구는 3.3%였던 게 19.4%로 올랐다. 경기도 하남도 8.5%였던 게 21.4%로 뛰었다. 성남 중원구는 12.8%였던 게 24.6%가 됐다.

조효석 기자 promene@kmib.co.kr

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