“집값 비싼데 경매해볼까”...경매 시장 ‘후끈’ [김경민의 부동산NOW]

서울 아파트 경매 낙찰가율 100% 넘어
15억원 이하 중저가 아파트 수요 몰려

서울의 한 경매법정. (매경DB)

서울 아파트 경매 낙찰가율이 다시 100%를 넘어섰다. 정부 대출 규제 여파로 중저가 대단지 수요가 몰린 영향이란 분석이다.

경·공매 데이터 업체 지지옥션에 따르면 4월 전국 아파트 경매 진행 건수는 3409건으로 3월보다 8% 증가했다. 지난해 9월 이후 가장 많은 수준이다.

전국 아파트 경매 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수)은 35.7%로 소폭 상승했지만, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 87%로 전월보다 0.3%포인트 하락했다. 다만 서울은 회복세가 두드러졌다. 서울 아파트 경매 진행 건수는 152건, 낙찰률은 48.7%로 전월 대비 5.2%포인트 상승하며 지난해 11월 이후 최고 수준을 기록했다.

집값의 선행 지표로 불리는 낙찰가율은 100.5%로 집계돼 전월(99.3%)보다 1.2%포인트 올랐다. 낙찰가율이 100%를 넘은 것은 평균적으로 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐다는 의미다.

지역별로는 강동구 낙찰가율이 105.5%로 가장 높았고, 구로구(99.6%)가 전월 대비 7.2%포인트 오르며 상승폭이 컸다. 평균 응찰자 수는 7.5명으로 집계됐다. 부동산 업계 관계자는 “정부 대출 규제로 감정가 15억원 이하 중저가 아파트에 경매 수요가 몰리는 분위기”라고 전했다. 지난해 10.15 대책으로 집값에 따라 대출 한도가 차등 적용됐다. 집값이 15억원 이하면 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 미만은 4억원, 25억원 초과는 2억원까지 대출 한도가 정해졌다. 이 여파로 대출 가능 금액이 높은 15억원 이하 대단지에 매수 수요가 몰리는 양상이다.

서울과 달리 경기도는 경매 물건이 급증했다. 경기 아파트 경매 진행 건수는 974건으로 전월보다 30%가량 증가했다. 2014년 7월 이후 최대치다. 다만 낙찰률은 38.3%, 낙찰가율은 86.3%로 모두 하락했다. 평균 응찰자 수(5.7명)도 전월보다 1.1명 감소했다.

경매 수요가 몰리지만 경매할 때 주의할 점도 적잖다. 경매에 앞서 권리 분석부터 꼼꼼히 해야 한다. 경매로 나온 부동산에 법률적으로 문제가 있는지, 낙찰자가 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인해야 한다. 낙찰을 받아도 권리가 남았다면 낙찰자가 각종 부담을 떠안을 수 있기 때문이다. 등기부등본을 살펴보고 말소기준등기 이후에 올라온 권리는 모두 소멸된다는 점에 유의해야 한다.

괜찮은 물건을 낙찰받은 후에도 챙겨야 할 것이 한두 가지가 아니다. 낙찰받은 곳에 거주하는 사람을 내보내는 명도 절차가 만만치 않아 명도소송에 들어가는 경우도 많다. 점유자를 상대로 인도명령신청을 해두면 명도 판결문과 같은 강제집행권원을 얻을 수 있다. 인도명령신청은 낙찰자가 법원에 신청하면 보다 빠르게 강제집행을 할 수 있도록 한 절차다. 채무자나 대항력 없는 세입자 등 점유권이 없는 자는 인도명령결정 대상이 된다. “이왕이면 명도가 원만히 해결될 수 있는 물건을 골라야 한다”는 것이 경매 업계 관계자들이 한결같이 전하는 얘기다.