당선자들이 내건 대형 개발 공약들, 높아진 PF 문턱 넘느냐가 관건

사업 채산성 입증돼야 실현 가능성
서울 정비사업 무리없이 통과 전망
부산 원도심 개발은 쉽지 않은 듯

6·3 지방선거에서 내걸렸던 각종 개발 공약의 공이 금융권에 넘어올 전망이다. 재개발·재건축 등 주택 정비와 원도심 개발, 철도망 확충 등 대형 사업이 줄줄이 추진된다. 그러나 이 사업이 실제로 삽을 뜨려면 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 문턱을 넘어야 한다. 금융권이 보는 것은 ‘회수 가능성’이다. 받은 표가 얼마나 되느냐와 관계없이 개별 사업의 채산성이 입증돼야 한다.

4일 금융권에 따르면 PF 시장은 현재 선별 공급 국면이다. 2023년 말 231조1000억원이었던 금융권 PF 위험 노출액은 지난해 말 174조3000억원으로 줄었다. 2010년대 말부터 PF 등 사업을 무리하게 확장하다 뱅크런(대규모 예금 인출) 위험까지 맞닥뜨린 MG새마을금고를 지켜보며 돈줄을 쥔 금융권의 경각심이 커진 상황이다. 다만 신규 PF 공급이 완전히 막힌 것은 아니다. 지난해 4분기 20조7000억원이 새로 취급됐다. 만기가 도래했는데 사업성이 부족하거나 연체 상태인 프로젝트는 정리되고 유망한 곳에 새 돈이 들어가고 있다.

서울·경기·부산에서는 주거지 정비 사업이 주요 공약으로 제시됐다. 서울은 신속통합기획 확대를 통한 신규 주택 31만 가구 공급이 핵심이다. 서울 정비 사업은 PF 시장의 문턱을 무리 없이 넘을 수 있을 것으로 보인다. 새 아파트 수요가 큰 만큼 강남권이나 한강변이 아니더라도 담보 가치가 튼튼하다. 제1기 신도시 재정비가 추진될 경기의 경우 경기 분당이나 역세권 대형 단지는 수요가 뒷받침될 가능성이 크다. 다른 지역은 사업성에 따라 희비가 갈릴 수 있다.

부산 원도심 개발은 PF 시장 눈높이를 충족하기가 쉽지 않다는 평가다. 규모가 가장 큰 것으로 꼽히는 북항 개발의 경우 2단계 사업비만 4조600억원에 이른다. 이 중 재정 몫은 3000억원에 불과해 3조7600억원가량을 민간에서 채워야 한다. 사업 구조 자체가 대규모 민자 유치를 전제로 하지만 1단계 사업이 토지 조성 후 랜드마크 부지 개발사를 공모하는 과정에서 잇따라 유찰을 겪는 등 어려움을 겪고 있다. 서부산권 원도심 개발의 경우 인구 감소 우려에 따른 미분양 위험이 변수다.

철도 사업은 사업마다 상황이 다르다. 수익형 민간투자사업(BTO)으로 추진되는 수도권 광역급행철도(GTX)-B의 경우 이미 PF 시장의 문턱을 넘었다. 신한은행 주도로 IBK기업은행·교보생명 등이 참여해 꾸린 대주단이 3조원대 자금을 내주기로 했다. 이번에 제안된 GTX-D·E는 아주 초기 단계다. 국가 철도망 계획 반영, 예비 타당성 조사 통과 등이 선행돼야 금융권 검토가 가능해진다.

양준석 가톨릭대 경제학과 교수는 “PF 시장은 정치적 명분보다 회수할 수 있느냐를 보는 곳이라 계산이 아주 냉정하다”면서 “선거에서 완승을 한 후보의 공약이라도 사업성이 없으면 돈을 구할 수 없을 것”이라고 말했다.

김진욱 기자 reality@kmib.co.kr