“실거주 안 하면 혜택 없어” 상생임대인 제도 5년 만에 폐지되나 [호모 집피엔스]

오는 7월 세제 개편안에 포함 가능성
‘임대료 5% 내 인상’ 유인 약화 우려

정부가 주택 정책을 ‘실거주 중심’으로 재편하면서 올해 말 종료 예정인 상생임대주택, 이른바 상생임대인 제도가 폐지 기로에 섰다. 상생임대인 제도는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 임대인에게 양도세 혜택을 주는 제도다. 오는 7월 발표 예정인 정부 세제 개편안에서 연장 여부가 결정될 전망이다.

관련 부처에 따르면 최근 정부는 올해 세법 개정안 검토 과정에서 상생임대 특례를 연장할지를 놓고 내부 검토에 착수했다. 실거주하지 않아도 세제 혜택을 인정하는 상생임대 특례 구조가 다주택자, 비거주 1주택자 등에 대한 과세 강화를 강조하는 정부 정책 방향과 어긋난다는 이유에서다. 이재명 대통령은 이미 비거주 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 폐지 방침을 공식화한 바 있다.

(뉴시스)

상생임대인 제도는 임대인이 기존 임차인 또는 신규 임차인과 계약하면서 임대료 인상률을 직전 계약 대비 5% 이내로 제한하면 세제 혜택을 주는 방식이다. 요건을 충족하면 주택 처분 때 실제 거주하지 않았더라도 1가구 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제 거주 요건을 인정받을 수 있다.

이 제도는 임대차 3법 시행 이후 전·월세 가격 급등을 억제하려는 조치로 문재인정부 시절인 2021년 12월 도입됐고, 윤석열정부 들어 올해 12월 31일까지 2년 더 연장됐다. 공시가격 9억원 기준이 폐지되고, 거주 요건을 인정받을 수 있도록 적용 범위도 넓어졌다. 이 때문에 강남 등 고가주택 보유자의 절세 수단으로 활용된다는 비판도 나왔다. 정부가 실거주 중심 정책을 강화하는 상황에서 상생임대 특례를 그대로 유지하기 어려운 배경이다.

집주인, 전셋값 더 올릴까

상황이 이렇다 보니 당초 예정대로 상생임대인 제도가 오는 연말 종료될 경우, 서울·수도권뿐 아니라 지방 ‘임대료 인상률 5% 이하’ 매물에 영향을 미칠 수 있다는 우려가 나온다. 예컨대 부산·대구 등 12억원 초과 주택이 있는 대도시에선 양도세 혜택을 위해 임대료 인상률을 5% 이하로 낮출 동기가 떨어진다는 것이다.

현재는 2년 실거주 의무가 있는 조정대상지역 내 주택 취득자는 이 제도를 이용하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 조정대상지역이 아니라도 1세대 1주택자의 장특공제 혜택을 위한 2년 실거주 요건이 면제된다. 거래가격이 12억원을 넘는 고가주택을 매도할 때 최대 80%, 보유 40%와 거주 40%까지 장특공제를 받을 수도 있다. 하지만 이재명 대통령은 비거주 1주택자에 대해 보유 기간에 따른 최대 40% 공제 부분 폐지를 시사한 바 있다. “6개월간은 시행 유예, 다음 6개월간은 절반 폐지, 1년 후 전부 폐지”하는 방안도 제시했다. 직장 등 불가피한 사정은 예외로 하더라도 비거주 공제는 대폭 손질될 가능성이 크다.

재정경제부는 “실거주 위주의 정책 방향과 임대차 시장에 미치는 효과 등을 종합적으로 고려해 검토 중”이며 “점진적 축소 여부 등 세부 항목별로 신중히 살펴보고 있다”는 입장이다.