선거 이후 규제 쓰나미?…부동산 시장 '긴장'

[한국경제TV 김현경 기자]

지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 시행 이후 수도권 집값 상승세가 다시 가팔라지면서 정부의 추가 규제 가능성에 관심이 쏠리고 있다. 특히 지난해 10·15대책 당시 규제지역 지정에서 제외됐던 경기 일부 지역의 풍선효과가 본격화되며 유력한 추가 규제 후보지로 거론된다.

시장에서는 6·3 지방선거 이후 규제지역 확대와 세제 개편 등 추가 대책이 속도를 낼 가능성이 크다고 보고 있다. 현재 가장 주목받는 지역은 경기 구리시와 화성 동탄구, 용인 기흥구다.

한국부동산원 월간 주택가격동향에 따르면 수도권 비규제지역 가운데 올해 2월부터 4월까지 집값이 2% 이상 오른 곳은 이들 3곳이다. 구리시가 4.16% 올라 서울을 포함한 수도권 전체를 통틀어 상승폭이 가장 컸고, 화성 동탄구는 3.04%, 용인 기흥구는 2.70% 각각 상승했다.

이들 지역은 규제지역에서 제외돼 양도세 등 세금과 대출 규제가 상대적으로 덜한 데다 토지거래허가구역도 아니어서 전세를 낀 '갭투자'가 가능한 점이 공통된 특징으로 꼽힌다. 여기에 교통망 확충과 개발사업, 반도체 산업 호재 등이 겹치며 매수세가 빠르게 유입되고 있다.

구리시의 경우 광역급행철도(GTX) B노선 건설과 재건축 사업 기대감, 한강 접근성 등이 부각되며 상승세가 이어지고 있다. 이른바 '반도체 벨트'로 불리는 화성 동탄과 용인 기흥은 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 기업들의 대규모 성과급 호재와 맞물려 급등 장세가 이어지고 있다.

거래량도 급증했다. 직방 조사 결과 올해 1∼4월 아파트 거래량은 구리시가 지난해 같은 기간보다 265% 증가했다. 화성 동탄구와 용인 기흥구도 각각 136%, 115% 늘었다.

정부의 규제지역 지정 요건과 비교해도 이들 지역은 기준을 충족한 상태다. 정부는 조정대상지역의 경우 최근 3개월 집값 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘고, 투기과열지구는 1.5배를 초과할 경우 공통요건(필수요건)을 충족한 것으로 본다.

경기도의 같은 기간 소비자물가 상승률은 1.19%였는데, 이들 지역은 기준선인 1.54%와 1.78%를 모두 웃돌았다.

정부는 여기에 직전 2개월간의 청약경쟁률, 주택분양 물량, 분양권 전매 거래량 등의 복수의 선택 요건 가운데 1개라도 만족하면 규제지역으로 지정할 수 있다.

시장 과열 우려가 크다고 판단될 경우 정량 기준을 모두 채우지 않아도 규제지역 지정이 가능하다.

따라서 6월 중순 이후 주거정책심의위원회 심의가 열리면 5월 집값 통계와 물가상승률이 반영돼 규제지역 지정 요건을 갖춘 곳이 더 나올 수 있다.

현재 기준으로는 안양 만안구와 수원 권선구 등도 추가 후보군으로 거론된다. 이들 지역의 2∼4월 집값 상승률은 각각 1.39%, 1.26%였다.

시장에선 최근 집값 상승세로 볼 때 정부가 규제지역을 확대한다면 시점은 내달 초 지방선거 직후가 될 것으로 예상한다. 지난 26일 진행된 국무회의에서 이재명 대통령이 집값 상승세에 대한 대책 마련 필요성을 언급한 점도 이런 관측에 힘을 싣고 있다.

전문가들은 규제지역 확대와 함께 토지거래허가구역 추가 지정 여부에도 주목하고 있다. 이와 함께 대출 규제 강화와 세제 개편 논의도 본격화될 가능성이 있다. 다주택자 및 고가주택 보유세 강화, 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 축소, 임대사업자 관련 혜택 조정 등이 주요 검토 대상으로 거론된다.

한 부동산 전문가는 28일 연합뉴스에 "다주택자 중과 시행 후 거둬들인 매물을 다시 나오도록 유도하고, 집값 상승에 대한 기대 심리를 꺾기 위해 선거 직후부터 대통령과 정책 당국자들이 7월 세제 개편안에 담길 내용부터 화두로 던질 가능성이 크다"며 "지방선거 이후 부동산 정책 부분에서 대변혁이 있을 것"이라고 말했다.

김현경기자 khkkim@wowtv.co.kr