마용성급, 12억이면 된다고? ‘로또 7억’ 알짜 재개발 5곳

부동산 투자에는 두 종류의 레버리지(지렛대)가 존재한다.

하나는 대출, 다른 하나는 시간이다.

각종 규제로 대출길이 막힌 요즘, 많은 이들이 ‘시간의 지렛대’로 눈을 돌리고 있다. 바로 재개발 투자다.

부동산 업계에서 재개발 투자는 고수의 영역으로 불린다. 정보가 제한적인 데다 수익성을 분석하기가 까다롭다. 잘못 샀다간 새 아파트 대신 돈만 받고(현금 청산) 쫓겨날 수 있다.

하지만 그만큼 돈이 된다. 비교적 적은 돈으로 투자할 수 있고, 오래 묵힐수록 신축에 가까워져 가격이 뛴다. 신축 아파트를 가장 싸게, 미리 사는 지름길인 셈이다. 84㎡(이하 전용면적)를 배정받는 노량진6구역 물건의 경우 2020년 6억원 수준이던 프리미엄(웃돈)이 입주를 2년여 앞둔 지금 20억원까지 치솟았다.

서울 재개발 구역 중 잠재가치가 높은 지역으로 평가받는 노량진뉴타운 전경. 1구역과 5구역, 7구역 등이 눈에 들어온다. 사진 서울시

서울에선 한남뉴타운과 성수전략정비구역·흑석뉴타운이 재개발 3대장으로 꼽힌다. 한강변 입지에 사업성이 뛰어나기 때문이다. 하지만 최소 20억원 이상의 투자금이 필요해 대부분의 투자자에겐 ‘그림의 떡’이다.

이에 머니랩은 투자금 15억원 이하로 접근할 수 있는 서울의 유망 재개발 구역을 2회에 걸쳐 정리했다.

이번 편에선 10억~15억원 구간의 투자 물건을 집중적으로 다룬다. 재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 정현석(필명 ‘잘사는흥부’) 서강대 부동산학과 겸임교수, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 도움을 받아 똘똘한 투자처 5곳을 엄선했다. 정현석 교수는 “재개발은 단순히 입지만 봐선 안 되고, 사업이 성공할지를 진단하는 게 우선”이라고 강조했다.

▶구역별 초기 투자금(초투)과 총 매수가는 물론 ▶안전 마진은 얼마인지 ▶매수 타이밍은 언제인지 등 재개발 투자에 앞서 투자자가 궁금해할 모든 정보를 속 시원히 정리했다.

「 광화문·강남 가까운 투자 유망처 5곳 」

우선 재개발을 둘러싼 오해부터 풀자. 흔히 재개발이라고 하면 ‘규제가 심한데 어떻게 사냐’는 우려가 크다. 서울에서 아파트를 사면 토지거래허가구역 규정 탓에 2년간 실거주해야 하지만, 재개발은 사각지대에 있다. ‘빌라’로 불리는 다세대·연립주택이나 단독주택 등 재개발 투자 대상인 비아파트는 실거주 의무 규제를 적용받지 않는다. 전세 보증금을 끼고 집을 산(갭 투자) 뒤 다른 곳에서 전월세로 살 수 있다는 의미다.

또 사업 단계상 관리처분 인가를 받은 구역은 조합원 지위 양도가 제한되지만, 2018년 1월 24일 이전에 사업시행 인가를 신청한 곳은 예외다.

‘돈이 많아야 재개발 물건을 살 수 있다’는 선입견도 오해다. 서울의 마용성(마포·용산·성동) 신축 아파트를 10억원대에 투자할 수 있는 방법은 재개발뿐이다. 신축 아파트가 될 때까지 돈을 5년·10년 묻어둘 필요도 없다. 사업 진행 상황에 따라 중간에 수익이 나면 팔아도 된다. 이어지는 내용은 아래 링크에서 확인할 수 있다.

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