삼전닉스 효과로 들썩이는 화성 동탄구 [감평사의 부동산 현장진단]

아파트 신고가 행진 끝나지 않았다?

기흥IC에서 동탄대로를 타고 남쪽으로 조금만 내려가다 차동천을 지나니 오른쪽에 대규모 아파트 단지가 보인다. 동탄역롯데캐슬을 지나 동탄대로시범길교차로에서 좌회전하니 양쪽에 아파트 단지가 눈길을 끈다. 왼쪽은 동탄역시범더샵센트럴시티(874가구, 이하 동탄역시범더샵), 오른쪽은 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지(1817가구, 이하 동탄역시범한화)다. 두 단지는 지역 부동산 시장에서 동탄역시범우남퍼스트빌(이하 동탄역시범우남)과 함께 동탄 시범 3대장 아파트로 불린다. 시공사 앞글자를 따 ‘우포한(우남, 포스코, 한화)’이란 명칭도 있다.

동탄역시범더샵은 이제 널리 알려진 단지다. 동탄역롯데캐슬에 이어 동탄2신도시에서 가장 비싼 아파트로 꼽힌다. 단지 내 지하보도를 통해 롯데백화점과 동탄역을 이용할 수 있다. 청계초, 청계중과 바로 붙어 있는 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 단지란 점도 매력적이다.

요즘 동탄 부동산 시장에서 관심을 받는 단지는 동탄역시범더샵 맞은편 동탄역시범한화다. 이 단지는 동탄역 접근성만 놓고 보면 동탄역시범더샵과 비교해 아쉬운 것이 사실이다. 가장 멀리 떨어진 동은 동탄역까지 도보로 약 20분 소요된다. 대신 단지 규모가 ‘우포한’ 세 단지 중 가장 크다. 대지면적이 워낙 넓어 단지 내 조경이 잘 갖춰졌고 건폐율(14%)은 낮다. 단지 내부를 둘러보면 동 간격이 시원시원해 보인다.

이 단지는 동탄역시범더샵 대비 전반적으로 저평가됐다는 인식이 깔려 있었다. 동탄역시범더샵은 전용 84㎡ 기준으로 지난해 11월 이미 15억원을 돌파했다. 반면 동탄역시범한화는 지난해 11월 기준 12억~13억원 수준에 거래됐다. 여러 요인으로 인해 이 단지는 올해 1분기 동탄구에서 가장 많이 거래된 아파트 2위(58건)를 차지했다. 가격도 많이 올랐다. 올해 4월 전용 84㎡가 처음으로 15억원을 돌파했다. 전용 101㎡ 역시 올해 4월 16억5000만원에 거래되며 최고가에 근접했다.

또 하나 흥미로운 점은 동탄역시범한화 대형 평형 거래가 증가하고 있다는 점이다. 이 단지의 가장 작은 면적은 전용 84㎡다. 전용 101㎡, 113㎡, 124㎡, 128㎡ 등 중대형으로 분류되는 타입이 여럿 있다. 올해 1분기 거래를 살펴보면 전용 84㎡가 30건으로 가장 많았지만, 전용 113㎡나 전용 124㎡ 거래량도 각각 10건 이상 기록했다.

청계동 A공인중개사사무소 관계자는 “동탄역시범한화는 단지 규모가 크고 동탄역 접근성도 좋아 지역 주민들이 가장 선호하는 단지 중 하나”라며 “지난해 하반기부터 넓은 면적으로 이동하거나 소위 ‘갈아타기’ 수요로 이 단지를 선택한 수요자가 늘었다”고 말한다.

경기 화성 동탄구 청계동 ‘동탄역시범한화꿈에그린프레스티지’ 아파트. (윤관식 기자)

동탄구로 바뀐 화성 동탄

1분기 아파트 거래량 대폭 증가

올해 2월부터 행정구역 개편에 따라 ‘구’ 체제로 바뀐 경기도 화성특례시 동탄구.

지난해까지 ‘동탄’이란 지명은 행정동으로서 동탄동이나 동탄1~2신도시 등을 의미했다. 행정구역상 동탄1~3동은 동탄1신도시, 동탄4~9동은 동탄2신도시로 분류한다. 올해 2월부터 화성특례시가 4개 구청 체제로 개편하며 만세구, 효행구, 병점구와 함께 동탄구가 새롭게 신설됐다.

4개 구 중 인구가 가장 많은 곳은 단연 동탄구다. 약 43만명으로 서울 서초구보다 인구가 많다. 동탄1신도시는 약 12만4000명, 동탄2신도시는 약 30만명에 달한다.

동탄이 별도 ‘구’ 체제로 개편되며 동탄구는 각종 부동산 통계에 이름을 올리게 됐다. 이 중 눈여겨볼 대목은 올해 1분기 아파트 거래량이다.

국토교통부 실거래가공개시스템과 한국부동산원 통계 등에 따르면, 올해 3월 경기도 아파트 거래량은 1만6895가구로 집계됐다. 이 중 화성시 거래량이 1789가구로 가장 많았다. 화성시 거래 중 대부분은 동탄구(1105가구)에서 이뤄졌다. 화성시 전체 아파트 거래 중 동탄구가 차지하는 비중은 60%를 넘는다. 2월에도 동탄구 아파트 거래량은 949가구로 상당히 많았다. 동탄구 체제로 개편된 후 동탄구에서는 월평균 1000건 이상 아파트가 거래된다. 경기도에서 올해 집값 상승률이 가장 높았던 용인 수지구나 수원 영통구와 비교해도 화성 동탄구 거래량은 많은 편이다.

거래량이 증가하면 가격 또한 상승하는 것이 일반적이다. 한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 올해 누적 기준 화성시 동탄구 매매가 상승률은 2.88%로 서울 평균 상승률(2.65%)보다 높다.

동탄구 내 주요 아파트 중 올해 신고가를 경신하는 단지도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 동탄역시범더샵 전용 84㎡는 올해 4월 15억9000만원에 거래되며 신고가를 썼다. 직전 신고가는 올해 1월 15억1500만원으로 3개월 만에 7500만원 상승했다. 지난해 상반기만 해도 13억~14억원에 거래됐지만 1년도 지나지 않아 약 2억원 올랐다.

동탄구 거래량 증가 이유는

반도체·GTX 효과에 비규제지역 이점

동탄구 아파트 거래량이 급증한 이유는 여러 가지다.

먼저 ‘반도체’와 ‘GTX’를 빼놓을 수 없다. 삼성전자 화성캠퍼스는 삼성전자 핵심 반도체 제품의 ‘마더팩토리’ 역할을 맡는다. 반도체 시장이 활황일수록 지역 주민 소득이 증가하며, 인근 지역에서 선호도가 높은 동탄구로 매매 수요가 몰리고 있다.

수서역까지만 운행됐던 GTX-A노선이 서울까지 이어질 것이란 기대감 또한 동탄의 가치를 높이는 이유 중 하나다. 올해 하반기 GTX-A노선 서울역~수서역 구간 연결이 예정됐다. 동탄 주민들은 이제 서울 도심까지 보다 편리하게 출퇴근이 가능해질 전망이다.

동탄2신도시가 입주 10년 차를 맞이해 편의시설이나 학원 등이 어느 정도 안정화됐다는 점 역시 실수요자 선택이 몰리는 이유다. 다른 신도시와 비교해도 동탄구 주민들은 30~40대 비중이 높은 편이다. 아이를 키우는 가정이 많다 보니 자연스럽게 학원가가 넓게 형성됐다. 동탄1신도시에는 반송동, 동탄2신도시는 청계동이나 산척동을 중심으로 학원가가 곳곳에 자리 잡았다.

동탄구는 언제든 규제지역에 포함될 수 있기 때문에, 역설적으로 올해 1분기 거래량이 증가했다는 분석은 흥미롭다. 동탄구는 실수요자 선호도가 높은 지역이지만, 지난해 10·15 부동산 대책 규제 대상에서 빠졌다. 지난해 말부터 올해 초까지 부동산 업계에서는 동탄이 규제 대상에 포함될 것이란 소문이 돌았다. 때문에 이사 계획을 세웠던 경기 남부 거주자들이 서둘러 집을 매수해 올해 1분기 거래량이 급증했다는 분석이다.

향후 동탄구 아파트 거래량이 계속 늘어날지를 두고서는 의견이 분분하다. 동탄구 역시 다른 수도권 주요 지역과 마찬가지로 전세 물건이 귀하다.

한국부동산원에 따르면, 올해 동탄구 전셋값 누적 상승률은 3.82%에 달한다. 앞서 1분기 동탄구 아파트 거래량 2위였던 동탄역시범더샵은 1817가구 중 전세 매물이 단 2개에 불과하다. 전세가격 상승과 함께 워낙 호재가 많은 지역인 만큼 지속적으로 수요가 늘어날 수밖에 없다는 것이 일반적인 견해다.

반대 의견도 있다. 동탄 집값이 지난 6개월 동안 많이 오른 만큼 이제는 매수하기 부담스러운 수준에 이르렀다는 주장도 일리 있다.

또 하나 주목할 점은 규제지역 적용 여부다. 새로운 부동산 대책이 나온다면 동탄구는 투기과열지구나 조정대상지역에 포함될 가능성이 높은 지역 중 하나로 분류된다. 하반기 세제 개편이나 금리 인상 등 여러 변수가 많은 만큼 부동산 시장 흐름을 쉽사리 단정할 수 없다. 동탄구만 놓고 보면 언제, 어떤 형태로 규제지역에 편입될지에 따라 향후 거래량이 달라질 수 있다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2360호(2026.05.20~05.26일자) 기사입니다]

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