"재초환, 강남 아닌 지방 아파트도 억대로 냅니다" [우동집 인터뷰]

[한국경제TV 유주안 기자]
재건축초과이익환수에 관한 법률이 지난 2006년 제정된 지 20년이 흘렀다. 적용 대상과 부담금 산정 등에서 논란이 끊이지 않자 계속된 유예 끝에 지난 2023년 대대적 법률 개정이 이루어지기도 했다. 법은 2018년 이후 관리처분 인가를 신청한 단지를 이익 환수 대상으로 한다. 대상 단지들이 최근 들어 속속 준공되어 가고 있지만 여전히 실제로 재건축부담금이 부과된 사례는 없다.

최근 부동산 시장에서는 지방선거 이후 재초환 적용 사례가 나올지에 대해 관심이 높다. 가격 급등세를 안정시키기 위한 수요 억제 수단으로 금융수단과 세제 등 여러 조치가 취해지는 가운데, 재초환이 대표적인 수요 억제 수단이기 때문이다. 재건축부담금의 부과 주체인 지방자치단체가 지방선거 이후 적용 논의를 본격화할 가능성이 나오자 대상 사업지들도 움직임이 바빠지고 있다.

재초환 폐지를 위해 전국 82개 재건축조합이 구성한 전국재건축정비사업조합연대가 대표적이다. 우동집인터뷰에서는 박경룡 전국재건축정비사업조합 연대 간사를 만나 재초환 제도 폐지를 주장하는 근거에 대해 들어봤다. 그는 서울 서초구 방배삼익아파트의 재건축조합장을 맡고 있기도 하다.

Q. 재건축초과이익환수제를 적용하면 예상 부담금은?

(서울 서초 방배삼익 재건축의 사례에서) 공식 예정금액으로 통보받은 예상 부담금이 평균 2억 7500만 원인데 2025년 9월 30일 준공을 목표로 했을 때 기준입니다. 그런데 이게 2027년 10월 6일 준공이거든요. 그러면 2년 이상 그 사이에 또 준공 후 가격이 올라가서, 확정금액이 되기 전에는 의미가 없어서 아직 계산 안 해봤지만 거의 3억 대 되지 않겠느냐 그런 생각도 해요.

분담금은 우리(방배삼익 재건축조합원)가 29평에서 33평으로 가는 경우에는 최대한 2억 5천만 원을 냅니다. 그리고 이주비 이자가 또 있어요. 2022년도에 대출을 받아가지고 (준공이) 2027년이니까 거의 한 5년이 넘어요. 당시 전세금이 워낙 비싸서 맥시멈 9억 원까지 우리가 대출을 해줬거든요. 9억 원의 경우에는 이자만 2억 원이 넘는 거죠. 분담금에 이주비 이자에다가 이것(부담금)까지 하면 감당하기가 어려울 것 같아요.

양도세같이 예를 들어서 10억 원 이익이 생겼으니 5억 원 내라. 그러면 울며 겨자 먹기더라도 돈을 낼 수는 있잖아요. 그런데 (초과이익을) 계산해 보니까 10억 원이니 5억 원을 내라고 한다면 돈이 없어서 못 내니까 집을 팔아야지요. 이런 잘못된 구조로 돼 있기 때문에 미실현 이익에 부과하는 것 자체가 잘못됐다는 거예요. 이걸 고쳐야 됩니다.

Q. 재초환 도입 20년이 흘렀는데, 여전히 적용되지 않는 이유는?

2006년도에 법이 만들어져서 처음에는 이 법을 전국에 적용하려고 하니까 너무 문제가 많아서 다른 지역은 유예시키고 수도권만 적용을 하자고 한 것이 2009년도입니다.

그래도 문제가 많으니까 그때 집회도 하고 그 결과로 박근혜 정부 시절에 유예하자. 이후에도 또 안 되니까 이명박 대통령 때 2017년까지 유예를 3번 한 거지. 그리고 2018년부터 지금 법이 적용되고 있는데 2023년도에 1차 개정을 했지만 여전히 아직 적용을 못 하고 있는 거죠.

특히 (개정안 안에서도) 내지 않아야 되는 돈이 과하게 부과되는 계산 방식을 취하고 있기 때문에 이걸 고치지 않으면 무조건 이의신청이다 이렇게 지금 얘기를 하고 있는 거예요, 그러다 보니까 인허가청에서 부과를 못 하고 있어요.

Q. 부담금 산정 기준에 어떤 문제가 있는지?

재건축 부담금을 계산하는 방식이 개시시점 가격 플러스 정상주택 가격 상승분. 곧 가만히 놔둬도 올라가는 가격이 있어요. 아무런 조건 없이도 그냥 올라갔을 가격에다가 개발 비용을 보태면 총 금액이 나오잖아요. 그 금액을 A라고 했을 때 마지막에 종료시점 가격(B)에서 A를 빼준 것이 개발이익이라는 거예요, 재건축 초과이익. 그중에 50%를 부과하도록 부담금 산정 구조가 그렇게 돼 있어요.

그런데 개시 시점에 정상주택 가격 상승분을 더할 때 실제는 예를 들어서 서울 같은 경우에 100원이 올랐는데 한 30원만 오른 걸로 계산을 해서 이익을 빼주는 걸로 그렇게 구조가 돼 있어요. 실제로 2017년부터 2021년 사이에 서울의 아파트 가격이 거의 100%가 올랐어요, 대부분.

서초구 우리 아파트를 보면 100% 올랐어요. 그런데 여기 국토부 지침(재건축 초과이익 환수 업무 처리 지침)에 의하면 27% 오른 걸로 계산을 해서 덜 오른 걸로 계산하니까 초과이익이 많아지잖아요,

Q. 재초환 제도 적용대상이 강남 일부 단지인가?

원래 출발은 여기(강남)를 염두에 두고 왔는데, 실제는 부산, 대구, 수원, 대전 다 들어있어요. 창원도 있고. 지방도 억대 (부담금이) 예상됩니다. 그래서 이번에 집회할 때도 지방에서도 대구에서도 오고 대전에서도 오고 수원에서도 오고 그렇게 집회하러 왔어요.

재건축초과이익환수제도는 비단 서울의 강남3구에 국한되는 것이 아니고 곳곳에 다 적용되는 거예요. 수원, 대전, 대구. 대구 지금 그 대명역골안 단지가 준공한 지 벌써 4~5년 됐는데 이것 때문에 청산도 아직 못 하고 있잖아요. 그리고 대구 범어 1차, 부산 대연 4구역도 지금 똑같아요. 이런 데가 금액이 엄청나게 많이 나와 있는 거죠. 지방도 똑같아요.

2024년도 1월 한국주택경제신문에서 나온 통계를 보면 30년 이상 된 전국의 아파트가 262만 세대로 나와요. 향후 재건축 대상 아파트가 전국에 262만 세대라는 거죠. 그러면 262만 세대가 다 적용의 대상이에요. 그렇기 때문에 어떻게 보면 재건축을 하면 어느 지역, 어느 단지 관계없이 재건축 부담이 부과 대상으로 돼 있다. 이게 전국적인 사건이죠.

Q. 지방선거 이후 부담금 부과 가능성에 어떻게 대응하는지?

지난 4월 29일 집회할 때 우리 연대가 민주당 직원 당사에 나오라고 해서 나왔더라고요. 나와서 그 사람들에게 전달식을 했어요. 정청래 대표님한테 꼭 전달해 주십시오. 거기 내용은 이러이러하기 때문에 재초환 제도에 문제가 있으니까 이 법은 폐지해야 하고, 논의가 필요해서 정청래 대표를 면담 요청을 하니까 날짜를 지정해 주십시오, 하고 공식 문서로 제출을 했습니다.

그리고 거기뿐만이 아니고 정원오 그다음에 경기도지사 추미애 후보에게도 이런 문서를 정식으로 보내놨어요.

Q. 재건축사업 이익을 공공에 환원해야 한다는 주장이 있는데?

재건축을 하면 공공기여에 굉장히 많이 부담합니다. 기반시설 다 다시 해요. 전부 다시 하고 그다음에 임대주택, 지금 우리(방배삼익) 조합만 해도 86세대를 임대주택을 기부채납을 해 86세대를 서울시로 주고 114억 원을 받았어요. 20평짜리에 평당 1억 원씩 잡으면 20억 원이잖아요, 86세대면 1700억 원에 해당되는 금액을 114억 원 받고 서울시로 넘기는 거예요

조합원들 비용은 위에서 나오는 돈이 없기 때문에 다 조합원들이 분담해서 내는 거예요. 거기에다가 공사비가 이번에 또 엄청 오르잖아요.

모든 비용을 다 감안해서 내고 여기다가 미실현 이익을 가지고 부과시키는 이런 것(재초환 재건축부담금)이 사실은 감당하기가 어려운 겁니다. 그래서 원주민들이 결국 집을 팔고 나갈 수밖에 없는 그런 구조로 돼 있는 겁니다.

유주안 기자 jayou@wowtv.co.kr