부동산 세제개편 핵심은 '실거주'…장특공제 재설계·보유세 단계적 강화

서울 남산에서 내려다본 서울 시내[출처 : 연합뉴스 자료사진]

(세종=연합인포맥스) 박준형 기자 = 정부가 부동산 세제를 '실거주 우선' 방향으로 재편하는 방안을 추진한다.

장기보유특별공제(장특공제)의 실거주 요건을 강화하고, 윤석열 정부에서 완화됐던 보유세 체계도 단계적으로 강화하는 방안 등이 거론된다.

10일 정부에 따르면 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 8일 비상경제본부회의 겸 부동산관계장관회의에서 "부동산 시장은 과거의 과열 양상에서 벗어나 실거주 중심으로 재편되는 전환기"라며 "정부의 정책 의지는 과거와 다르다"고 강조했다.

시장에서는 정부가 강조하는 '실거주 중심' 기조가 부동산 세제 전반에 반영될 가능성에 주목하고 있다.

우선 실거주 중심 세제 개편의 핵심 카드로는 장특공제 개편이 거론된다.

현행 소득세법상 1세대 1주택자가 12억원 초과 주택을 양도할 경우 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩, 총 80%의 장특공제를 적용받을 수 있다.

정부와 정치권 안팎에서는 단순 보유에 대한 세제 혜택은 축소하고, 실제 거주 기간에 대한 혜택을 강화하는 방향의 제도 개편 가능성이 제기된다.

현재처럼 보유기간과 거주기간을 절반씩 반영하는 구조 대신 거주 요건 비중을 대폭 확대하는 방식이다.

예컨대 보유 공제율을 사실상 없애고 거주 요건 중심으로 재설계하거나, 보유 비중을 축소하고 거주 비중을 높이는 방안 등이 검토 대상으로 언급된다.

이는 이 대통령이 "1주택자의 주거를 제대로 보호하려면 비거주 보유기간에 대한 감면을 축소하고, 실제 거주기간에 대한 감면을 늘리는 게 맞다"는 취지로 언급한 방향성과도 맞닿아 있다.

최근 범여권에서는 장특공제를 폐지하는 대신 1인당 생애 2억원 한도의 세액공제를 도입하는 내용의 소득세법 개정안을 발의하기도 했다.

아울러 조정대상지역 매입임대아파트 사업자에 대한 양도세 중과 배제 혜택도 사실상 축소될 것으로 보인다.

구 부총리는 지난 8일 "조정대상지역의 매입임대아파트 사업자에게 영구적으로 부여되던 양도세 중과 배제 혜택이 조세 형평 측면에서 과도하다는 지적이 있어 여러 방안을 살펴보고 있다"고 언급했다.

이 대통령 역시 지난 2월 "임대 기간 종료 후 등록임대주택에 대한 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하지 않겠냐"며 영구적인 중과세 배제 혜택에 의문을 표한 바 있다.

이러한 기조에 따라 보유 단계 과세 전반에 대한 재검토도 이뤄질 것으로 보인다.

경제협력개발기구(OECD)에 따르면 2024년 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 0.87%로, 2023년 OECD 평균(0.95%)을 밑돈다.

이 대통령도 지난 3월 SNS에 해외 주요 도시와 한국의 주택 보유세 수준을 비교한 기사를 공유하며 보유세에 대한 검토 필요성을 시사한 바 있다.

특히 윤석열 정부에서 완화됐던 보유세 체계를 일부 되돌리는 방식이 유력하게 거론된다.

예컨대 주택 공시가격 대비 실제 과세표준을 정하는 공정시장가액비율을 다시 높이는 방안이다.

공정시장가액비율은 지난 2021년 95%까지 인상됐다가 윤석열 정부 들어 60% 수준으로 낮아졌다.

정부는 오는 7월 세법개정안에 인상 방향성을 밝힌 뒤, 하반기 시행령 개정을 통해 내년부터 80~100% 수준까지 단계적으로 상향하는 방안을 검토할 가능성이 있다는 관측이 나온다.

윤석열 정부에서 완화됐던 종합부동산세 체계 역시 개편 대상에 오를 수 있다.

윤석열 정부는 1세대 1주택자 종부세 기본공제를 11억원에서 12억원으로, 다주택자는 6억원에서 9억원으로 상향 조정하며 세 부담을 완화한 바 있다.

기업이 보유한 비업무용 부동산에 대한 과세 강화 가능성도 거론된다.

현재 기업 보유 비업무용 부동산은 공시가격 합산액에서 5억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 100%를 곱해 과세표준을 산정한다. 이후 과세표준 구간별로 1~3%의 종부세율이 적용된다.

KB금융지주는 최근 발표한 '2026 부동산 보고서'에서 "다주택자 양도세 중과 시행과 함께 부동산 세제 개편 가능성이 높다"며 "정책 세부 내용과 시장 반응에 따라 올해 주택시장이 변곡점을 맞을 가능성이 있다"고 분석했다.

jhpark6@yna.co.kr