5월 9일 이후엔 이런 풍경? “집값 상승, 전세는 더 오를 것”

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 3일 서울 한 공인중개사 사무실에 다주택자 '급매' 매물이 붙어 있다. 연합뉴스

다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 끝나는 9일 이후 수도권 부동산 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 처분하지 못한 다주택자 매물이 다시 잠기면서 집값이 오를 거란 전망에 무게가 실린다.

6일 중앙일보가 부동산·금융권·학계 전문가 10명에게 10일 이후 수도권 부동산 시장 전망을 설문한 결과다. 10명 중 7명이 서울·경기 주요지역 아파트 가격이 지금보다 더 상승할 것이라고 답했다. 나머지 3명은 상승 분위기 속 가격 변화는 크게 없는 ‘강보합’을 예상했다.

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“서울 외곽·경기 10억 이하 아파트까지 오를 듯”

김용범 청와대 정책실장이 최근 기자간담회에서 10일 이후 집값 흐름에 대해 “완만한 상승”을 예상했지만, 부동산 전문가는 그보다 더 큰 폭의 상승을 예상했다. 또 세제 영향이 큰 강남권·한강벨트 등 고가 지역과 서울 외곽·경기 지역 간 가격이 따로 움직이는 차별화 양상이 지속할 것으로 내다봤다.

김인만 김인만경제연구소장은 “강남권은 다주택자 매물이 들어가며 호가가 다시 뛰겠지만 보유세 등 세제 변수에 따른 관망세로 소폭 오를 것”이라며 “하지만 15억원 이하 중저가 지역은 전세난으로 신혼부부 등 임대 수요가 매매로 이동하면서 제법 큰 상승세가 지속될 것”이라고 말했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원도 “최근까지 12억~15억원 이하 아파트값이 단기 급등했고, 앞으론 10억원 이하 아파트까지 가격이 오를 수 있다”고 내다봤다. 이에 비해 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 전체적인 강보합을 예상하면서도 “강남권은 보유세 강화, 장기보유특별공제 축소 등의 영향이 크게 작용해 약보합 또는 하락세를 보일 것”이라고 했다.

박경민 기자

전월세 시장에 대해선 전문가 10명 모두 “오를 일만 남았다”고 우려했다. 이에 김용범 정책실장이 심각한 임대차 시장에 대해선 별다른 언급을 하지 않은 데 아쉽다는 평가가 많았다. 실제 정부가 다주택자 양도세 중과 방침을 밝힌 1월 23일 이후 서울 아파트 매매 물건은 5만6219건에서 이날 기준 7만133건으로 1만3914건(24.7%) 늘었다. 반면 같은 기간 전세 물건은 2만2156건에서 1만5626건으로 29.5%, 월세는 2만618건에서 1만4631건으로 29.1% 급감했다. 토지거래허가제로 전세 매물이 줄어든 상황에서 다주택자 매물까지 매매 시장에 나오면서 전월세 공급이 더 줄어든 탓이다.

집값이 싼 서울 외곽일수록 전월세 매물 감소폭이 크다. 1000가구 이상인 대단지에서 ‘전세 0건’인 단지가 수두룩한 상황이다. 이에 서울 아파트 전세수급지수(주간)는 지난달 27일 181.4까지 치솟았다. 0~200에서 100을 초과할수록 공급 부족을 의미하는데, 전세 대란이 벌어졌던 2020~21년 수준이다. 서민의 주거비 부담이 커지는 전세의 월세화도 가속화하고 있다.

박경민 기자

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “전월세 부족으로 중저가 지역 집값까지 올라가는 형국”이라며 “매물만 늘린다고 시장이 안정된다고 보기 어렵다. 다주택자, 비거주 1주택자의 전월세 공급자로의 역할도 일부 인정해가며 정책을 펴야 한다”고 말했다.

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“83만 비거주 1주택자 규제 향방, 주요 변수로”

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 비거주 1주택자에 대한 규제가 향후 시장에 주요 변수가 될 것이라고 짚었다. 그는 “보유세 강화나 장특공 축소가 있더라도 실거주 1주택자는 보유를 지속할 가능성이 높지만, 비거주 1주택자는 보유·매도·실입주 사이에서 선택해야 한다”며 “정주 환경이 양호한 곳은 실입주할 가능성이 커 기존 임차인은 나가야 하는 등 임대시장은 또 가격 불안이 커질 수 있다”고 내다봤다. 국가데이터처 기반 통계에서 서울 주택 273만6773가구 중 비거주 1주택자는 83만 가구로 추정된다.

시장 안정을 위한 제언으론, 빌라 등 비아파트 규제 완화를 통해 단기 공급을 확대해야 한다는 지적이 많았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수도 “공급이 받쳐주지 않으면 결국 가격은 다시 상승한다. 공공뿐 아니라 민간 정비사업을 통한 공급도 활성화해야 한다”고 지적했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “양도세 중과에 이어 보유세까지 올리면 조세 저항 심리가 커질 수 있다”며 “보유세는 적정하게 올리되 양도세율은 내리는 등 정교한 세제 개편이 이뤄져야 한다”고 말했다.

■ 설문 주신 분들(가나다순)

고준석 연세대 상남경영원 교수, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 김성환 한국건설산업연구원 연구위원, 김인만 김인만경제연구소장, 남혁우 우리은행 부동산연구원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원, 윤지해 부동산R114 리서치랩장, 이창무 한양대 도시공학과 교수

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백민정 기자 baek.minjeong@joongang.co.kr