장특공제 손질? 종부세 강화?… 7월 부동산 세제 개편 시나리오

①양도소득세 장기보유특별공제 재설계
②종합부동산세 강화
③보유세 전반 단계적 현실화
“세금 카드 무용” 지적도

부동산 세제 개편이 관심사로 급부상했다. 이재명 대통령이 부동산 세제와 관련해 수차례 언급하면서다. 정부는 다음 달 지방선거를 앞두고 대외적으로 말을 아끼고 있지만, 세제 당국은 이 대통령의 발언을 토대로 종합적인 검토에 들어간 것으로 보인다. 개편의 핵심 키워드는 ‘실거주’다. ‘실거주 하는 게 아니라면 세 부담을 높여 불로소득을 환수하겠다’는 게 대원칙으로 작용할 전망이다. 당장 대규모 주택 공급이 어려운 상황에서 세제 압박을 통해 시장에 매물을 끌어내려는 고육지책의 성격도 있다.

국민일보는 3일 전문가 분석을 토대로 부동산 세제 개편에 대한 예상 시나리오를 짚어 봤다. 시나리오는 셋이다. ①양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 재설계, ②주택자·법인 대상 종합부동산세 강화, ③보유세 전반의 단계적 현실화다. 오는 7월 발표되는 세제 개편안에 세 가지 가운데 하나 이상 추진될 가능성이 거론된다.

가장 먼저 거론되는 카드는 ‘장특공제 재설계’를 담은 소득세법 개정이다. 현재 1세대 1주택자가 12억원 초과 주택을 팔 때 10년 이상 보유(40%)·거주(40%) 시 양도차익의 최대 80%를 공제해 준다. 이 대통령이 최근 수차례 언급한 제도여서 전문가들은 개편 가능성이 크다고 보고 있다.

장특공제는 전면 폐지보다는 ‘수치 조정’ 가능성이 있다. 이 대통령은 자신의 X에 “1주택자의 주거를 제대로 보호하려면 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 늘리는 게 맞을 것”이라고 적었다. 이에 보유 요건을 없애고(0%) 거주 요건을 80%로 두거나, 보유 요건을 20%로 줄이고 거주 요건을 60%로 올리는 식으로 개편되는 방안이 거론된다.

종부세 강화를 포함해 보유세 부담을 늘리는 방안도 시나리오에 있다. 이 경우 다주택자와 비업무용 부동산을 보유한 기업으로 한정될 가능성이 제기된다. 기업의 비업무용 부동산에 대한 종부세는 현재 공시가격 합산액에서 5억원을 공제한 뒤, 공정시장가액비율 100%를 적용해 과세표준을 정한다. 그 다음 15억원 이하 1.0%, 15억~45억원 이하 2.0%, 45억원 초과 3.0%의 세율로 종부세를 매긴다. 종부세는 윤석열정부 시절 1세대 1주택자 대상 기본공제 금액을 11억원에서 12억원, 다주택자는 6억원에서 9억원으로 상향하면서 완화했었다.

한국의 보유세율을 OECD 평균 수준으로 끌어올릴 가능성도 있다. 보유세는 최후의 수단이라고 하면서도 이 대통령과 청와대가 보유세 인상 여지를 남기면서다. 이 대통령은 지난 3월 X에 외국 주요 도시와 한국의 주택 보유세를 비교한 기사를 공유했다. 김용범 청와대 정책실장도 같은 달 언론 인터뷰에서 “서울과 같은 메트로폴리탄 도시인 뉴욕·런던·도쿄·상하이의 보유세를 연구 중”이라고 밝혔다. OECD에 따르면 2024년 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 보유세율은 0.87%로, 2023년 OECD 평균(0.95%)보다 낮다. 정부는 연구 용역을 통해 한국의 실제 보유세 실효세율을 정밀하게 산출하는 작업에 나선 것으로 알려졌다.

전문가들은 부동산 세제개편에 그치는 정도로는 실효성이 떨어질 것이라는 우려를 보인다. 근본적인 구조개혁이 뒷받침돼야 한다는 지적이다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 “마땅한 공급 카드가 없으니 문재인정부에 이어 이번 정부도 단편적인 세제 카드를 건드리는 것”이라며 “지방 일자리를 늘려 서울 중심의 주택 수요를 분산시키는 등의 노력 없이는 장특공제나 보유세를 아무리 바꿔봤자 효과가 없을 것”이라고 짚었다. ‘서울 부동산 불패’ 신화가 꺼지지 않는 한 ‘똘똘한 한 채’ 거주자들 중심으로 매물을 내놓기보다 직접 거주하길 선택하며 매물 잠김 현상이 나타날 것이라는 전망이다.

정치권은 선거 역풍을 우려해 신중한 모습이다. 강준현 더불어민주당 수석대변인은 지난달 20일 “장특공 관련 세제 개편을 전혀 검토한 바 없다”고 말했다. 정부는 오는 10일 재개되는 다주택자 양도세 중과의 시장 효과를 지켜본 뒤 7월 개정안의 최종 수위를 결정할 것으로 보인다.

세종=김윤 기자 kyoon@kmib.co.kr