“저 이제 대출 못 받나요”...다주택자 대출 연장 막혔다 [김경민의 부동산NOW]

올해 1만2000가구, 2조7000억원 만기 도래

서울 아파트 전경. (매경DB)

정부가 다주택자 대출 만기 연장을 전면 중단하자 부동산 시장이 시끌시끌하다. 금융위원회가 최근 발표한 다주택자의 관행적 대출 연장 전면 중단 조치가 4월 17일부터 시행됐다. 금융위에 따르면 이번 조치로 1만7000가구, 약 4조1000억원의 만기 일시상환 대출이 영향을 받게 된다.

이 중 올해 대출 만기가 도래하는 물량은 1만2000가구, 대출 규모는 2조7000억원이다. 규제지역은 서울 25개 자치구와 과천시, 성남시 분당구 등 경기 12개 지역이다. 은행은 만기 도래 시 차주 동의를 받아 주택소유확인시스템(HOMS) 등으로 보유 주택 수를 확인한다.

개인과 개인 임대사업자는 세대 기준으로 다주택자 여부를 판단한다. 법인 임대사업자 등 시스템 확인이 어려운 경우에는 차주가 직접 비다주택자임을 입증해야 한다. 허위로 확인되면 기한이익상실 등 불이익을 감수하겠다는 확약서를 제출해야 한다. 관련 절차를 거부하면 만기 연장은 제한된다.

물론 예외 사례도 있다. 이미 매도 계약이 체결된 주택, 가정 어린이집으로 쓰이는 주택, 처음 매입한 준공 후 미분양 주택, 문화재 주택, 인구 감소 지역 주택 등은 규제에서 제외된다. 일례로 서울에 아파트 2채를 보유한 사람이 1채를 어린이집으로 임대했다면 금융당국은 이를 1주택자로 판단한다.

금융당국은 세입자가 살고 있는 경우 예외적으로 대출 만기 연장을 허용한다. 세입자가 임대차 계약갱신요구권을 쓰는 경우에도 예외로 인정된다. 다만, 이는 계약 종료일이 7월 31일까지여야 한다. 매수자가 없어 주택 처분이 늦어진다는 이유로는 대출 만기 연장이 불가능하다.

대출을 갚지 못해 매도하려는 다주택자의 주택을 무주택자가 살 경우엔 ‘갭투자’도 제한적으로 허용된다. 원칙적으로 매수자는 토지 거래 허가 취득 후 4개월 안에 해당 주택에 실거주해야 한다. 이 때문에 임대차 계약이 4개월 이상 남은 주택은 다주택자들이 세입자를 내보내고 매수인을 들일 수가 없어 팔고 싶어도 팔 수 없다. 하지만 이번 규제에는 빠른 거래를 유도하기 위해 실거주 의무를 무주택자에 한해 한시적으로 면제하는 내용이 포함됐다.

금융위 측은 “무주택자가 다주택자가 내놓은 주택에 대해 12월 31일까지 지방자치단체에 토지 거래 허가 신청을 받고 허가일로부터 4개월 내 주택을 취득할 경우 실거주 의무가 임대차 계약 종료 시점까지 유예된다”고 설명했다.

금융당국은 비거주 1주택자를 겨냥한 전세대출 규제도 검토 중이다. 이재명 대통령은 최근 X(옛 트위터)에 “세제, 금융, 규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 얼마든지 가능하고 또 반드시 해야 한다”며 투기적 비거주 1주택자 규제 필요성을 강조한 바 있다.

정부가 다주택자 대출 규제에 나서자 시중은행들은 여신 포트폴리오 재편에 속도를 내고 있다. 은행들은 기존 가계대출로 안정적인 수익 확보가 어려워진 만큼 우량 기업대출을 늘리는 방식으로 돌파구를 마련하려는 분위기다.