‘1호 해외 리츠’ 제이알글로벌 회생… 금융권 돈맥경화 공포

제이알글로벌리츠가 투자한 벨기에 브뤼셀의 파이낸스타워

해외 리츠 중 처음으로 국내 상장사 타이틀을 달았던 제이알글로벌리츠가 법원에 회생을 신청했다. 최근 해외 업무용 건물(오피스 빌딩) 시장은 고금리와 재택근무 확산으로 인한 임차 수요 감소가 겹쳐 어려움을 겪고 있는데 여기에 투자했던 해외 리츠가 유동성 위기에 직면한 첫 사례다. 금융권은 제이알글로벌리츠의 회생 신청이 단기 자금 시장 동맥경화로 이어지지 않을까 노심초사하고 있다.

28일 금융권에 따르면 제이알글로벌리츠는 전날 서울회생법원에 회생 절차를 밟겠다는 뜻을 밝혔다. 만기가 돌아온 400억원 규모의 전자단기사채 원리금을 갚지 못해서다. 오는 30일 600억원 규모의 공모채 만기와 내달 4일 1000억원짜리 유로 환 헤지 정산도 돌아온다. 원·유로 환율이 1700원대로 뛰면서 정산 부담이 눈덩이처럼 불어났는데 투자한 업무용 건물의 담보인정비율(LTV)이 하락해 현금흐름이 묶이고 최근 신용 등급이 강등, 채권 차환이 어려워지자 결국 법원을 찾은 것으로 보인다.

제이알글로벌리츠의 위기는 벨기에 브뤼셀에 있는 ‘파이낸스타워’에서 시작됐다. 파이낸스타워는 벨기에 정부가 2034년까지 100% 임차하기로 약속한 우량 자산이지만 최근 가치가 급락했다. 가장 큰 원인은 금리 상승이다. 제이알글로벌리츠가 파이낸스타워를 매입한 2020년 7월 당시 연 0%였던 유럽중앙은행의 기준금리는 2024년 상반기 4.5%까지 치솟았다. 2025년 연 2%대로 다시 하락했지만 2020~2024년 금리 급등의 여파가 부동산 가격에 뒤늦게 반영됐다. 코로나19 팬데믹 이후 정착한 재택근무 관행도 파이낸스타워의 가치를 끌어내렸다. 6년 뒤 벨기에 정부가 나가면 공실로 남을 수 있다는 우려가 퍼진 것이다.

제이알글로벌리츠는 파이낸스타워를 12억 유로(당시 환율 기준 약 1조6000억원)에 매입한 것으로 알려져 있는데 대주단(돈을 빌려준 금융사 집단)은 2025년 이 건물의 가치를 9억2000만 유로로 평가했다. 건물 가치가 4년 반 만에 4분의 3으로 쪼그라든 것이다. 건물값 하락으로 담보인정비율(LTV)이 대출 약정 기준(52.5%)을 웃돌면서 임대료 등 현금흐름이 압류됐다. 투자 적격(‘BBB+’)이었던 제이알글로벌리츠의 신용도는 투기 등급에 해당하는 ‘BB+’로 강등됐다. 채권 차환 발행이 어려워지면서 자금 조달 통로가 막힌 것이다.

리츠가 발행하는 단기 사채의 투자 심사 문턱이 높아질 가능성이 있다. 앞으로 기관 투자자는 리츠의 단기 사채를 볼 때 신용 등급뿐 아니라 기초 자산의 감정가와 LTV 약정, 기타 채권 만기 등을 함께 고려할 수밖에 없다. KB스타리츠, 마스턴프리미어리츠, 신한글로벌액티브리츠 등 서구권 업무용 건물에 중점 투자한 다른 리츠도 상황이 좋지 않기는 매한가지인데 이들의 조달 비용이 커질 수 있다. 금융권 관계자는 “장기 임대 수익을 내는 우량 자산을 보유한 해외 리츠가 신용 등급 하락 한 번에 무너진 것”이라고 말했다. 금융 당국 관계자는 “시장 상황을 긴밀하게 모니터링하겠다”고 말했다.

김진욱 기자 reality@kmib.co.kr

GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포 및 AI학습 이용 금지