불붙은 3기 신도시 분양…국평 7억 ‘내 집 마련 기회’

봄을 맞아 수도권 공공분양 시장이 다시 움직인다. 고양창릉·남양주왕숙2·인천계양 등 3기 신도시를 중심으로 본청약이 본격화하면서다. 4월에만 3647가구가 공급되고, 연말까지 공공택지를 포함해 총 2만4622가구가 풀릴 예정이다. 분양가상한제가 적용되는 공공분양은 민간 아파트보다 3.3㎡당 1000만원 이상 저렴하다. 수도권 분양가 급등과 입주 물량 부족이 겹치며 무주택 실수요자가 다시 청약 시장으로 몰리는 분위기다.

공사가 한창 진행 중인 경기 고양창릉 A4 공공분양 단지 현장. (윤관식 기자)

연내 공공분양 2만4622가구

시세보다 3.3㎡당 1000만원 저렴

지난 한국토지주택공사(LH)에 따르면, 4월 고양창릉 S1, 남양주왕숙2 A1·A3, 인천계양 A9, 시흥하중 A1, 인천가정2 B2, 평택고덕 A63 등에서 총 3647가구가 공급된다. 이후에도 상·하반기 내내 공공분양이 이어진다. 연간 공급 물량은 2만4622가구다.

3기 신도시만 보면 올해 11개 블록, 약 7000가구가 공급된다. 고양창릉이 3857가구로 가장 많고, 남양주왕숙2 1498가구, 인천계양 1289가구 순이다. 입주는 2028년 6월부터 2029년 2월 사이로 예정됐다. 사전청약 당첨자의 20~30%가 본청약을 포기하는 점을 감안하면 실제 청약 가능 물량은 더 늘 전망이다. 사전청약 물량이 2540가구였던 만큼 체감 물량은 4000가구 이상으로 확대될 것으로 보인다.

3기 신도시 공공분양이 예정된 곳들은 교통이 편리하거나 편리해질 입지가 대부분이라 실수요자 관심이 높은 편이다. 일례로 고양창릉은 서울 은평구·마포구와 가까워 도심 접근성이 뛰어나다. 향후 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 창릉역 개통이 예정돼 있어 출퇴근이 편하다. 남양주왕숙2의 가장 큰 강점은 서울 강동을 거쳐 신도시를 관통하는 9호선 연장선이다. 개통하면 강남권까지 약 40분대 이동이 가능할 것으로 예상된다. 경의중앙선과 연결되는 환승역도 2031년 신설될 예정이어서 도심 접근성도 확보된다.

분양가도 매력적이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 지난 2월 수도권 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3217만원으로 1년 새 14% 넘게 올랐다. 반면 3기 신도시 공공분양은 3.3㎡당 2000만원 이하 수준이다. 전용 59㎡ 기준 약 2억5000만원 저렴한 셈이다.

김광석 리얼하우스 대표는 “민간 청약 시장은 주요 지역 고가 분양과 저렴한 로또 분양으로 양분된 상태”라며 “3기 신도시는 청약통장을 오래 유지한 무주택 실수요자에게 현실적인 내집마련 기회”라고 말했다.

아울러 2026년 공공분양 물량의 85% 이상은 비규제지역에 배치된다. 비규제지역은 전용 85㎡ 이하 물량의 60% 이상이 추첨제로 공급된다. 청약 가점이 낮은 청년·신혼부부에게 기회가 넓어진다.

3기 신도시 핵심 단지 어디

동북권 왕숙2·서북권 창릉 ‘서울 옆’

올해 공급이 예정된 3기 신도시 중 눈길을 끄는 곳은 남양주왕숙2와 고양창릉이다.

서울 경계까지 약 5㎞ 떨어져 3기 신도시 중 도심 접근성이 뛰어난 남양주왕숙2에서는 A1블록 ‘왕숙아테라(812가구)’와 A3블록(686가구)이 공급된다. 왕숙아테라는 일패동 일원 지하 2층~지상 29층 7개동, 전용 59·74·84㎡ 총 812가구 규모로 금호건설이 시공한다. 2021년 762가구 사전청약 당시 평균 29.3 대 1의 경쟁률을 기록했다. 그동안 공사비가 오른 점을 반영하면 전용 84㎡ 기준 본청약 분양가는 6억원대 후반에서 7억원대 초반에 책정될 것으로 전망된다. 4월 하순, 늦어도 5월 청약에 나설 예정이다.

왕숙2지구에서는 A3블록 686가구도 올해 분양을 앞두고 있다. ‘트루엘’로 알려진 일성건설이 시공을 맡았다. 남양주시는 우리금융그룹, 신한금융그룹, 카카오 등 기업들과 총 3조3000억원 규모 투자 유치를 잇달아 성사시키며 자족 기능 확보 기대감도 커지는 중이다.

고양창릉도 남양주 못잖은 ‘서울 밀착형 신도시’다. 서울과 가장 가까운 구간이 1㎞에 불과하다. GTX-A노선 창릉역이 들어서면 서울역 10분, 삼성역 20분대 접근이 가능하다. 고양은평선·경의중앙선·도로망까지 더해지며 광역 교통망이 완성될 예정이다. 이미 사전청약을 마친 A4·S5·S6블록 공정률은 계획을 웃돌 정도로 공사 속도도 빠른 편이다.

이 중 S1블록(494가구)이 4~5월 본청약에 나선다. 사전청약 당시 전용 84㎡ 기준 추정분양가가 6억4000만원 수준이었다. 본청약에서는 7억원 안팎으로 오를 전망이다. 인근 행신동 구축 아파트의 같은 면적 매매가격이 6억원 후반~7억원 초반대인 것을 생각하면 비슷한 가격에 신축 생활을 누릴 수 있을 것으로 전망된다. 창릉신도시는 사전청약자의 73%가 본청약에 참여해 사전청약 포기 비율도 3기 신도시 중 가장 낮은 것으로 알려졌다.

인천계양도 주목할 지역이다. 2022년 11월 지구 조성공사에 착수해 사업 속도가 빠르다. A2·A3블록(총 1285가구)은 3월 말 기준 공정률 65%를 넘겼고, 올해 말 입주가 시작될 예정이다. 서울 강서권과 맞닿아 있고 계양테크노밸리 조성 기대감도 반영된다.

4월에는 A9 신혼희망타운 318가구 본청약이 예정됐다. 전용 51·55㎡ 중심으로 구성된 신혼부부 특화 단지다. 추정분양가는 4억원대다. 이어 8월 A17블록 309가구, A6블록 663가구가 공급된다. 부천대장 도시첨단산업단지와 가까워 수요가 예상된다.

이후에도 거의 매달 공공분양이 이어진다. 올 상반기 중 성남낙생 A1(본청약 933가구), 화성동탄2 C27(473가구), 고양창릉 S2(1057가구)·S3(1306가구)·S4(1024가구), 부천역곡 A2(976가구) 등 2·3기 신도시와 공공택지에 분양이 예정돼 있다.

3기 신도시 공공분양은 가격 장점이 뚜렷한 만큼, 자금력 부족한 실수요자 관심을 받을 전망이다. 다만 당첨 요건이 까다로운 만큼 청약 전 점검해야 할 요소도 적잖다.

공공분양은 가격 메리트가 크지만 유의할 점도 많다. 사전청약 당첨 여부와 본청약 전환 조건을 확인해야 한다. 교통망 구축 시점도 중요하다. GTX·9호선 연장 등은 아직 계획 단계가 많아 입주 시점과 개통 시점 간 차이가 날 수 있다. 입주는 대부분 2028~2029년으로 자금 계획을 장기적으로 세워야 한다. 신혼희망타운 등 정책대출은 금리와 한도가 유리하지만 소득 요건과 의무 거주 조건이 붙는다.

마지막으로 청약 자격 요건도 꼼꼼히 따져야 한다. 공공분양은 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 하고, 입주 때까지 유지해야 한다. 무주택 기간과 청약저축 총액이 많을수록 당첨 확률이 높다. 전매제한 3년, 실거주 의무 3년, 재당첨 제한 10년 등 규제도 적용된다. 소득과 자산 규모, 지역에 따라 주택형별로 청약 가능 여부가 달라진다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2356호(2026.04.20~04.28일자) 기사입니다]

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