반쪽 뉴타운? 3만가구 신도시급 변신하는 이곳 [감평사의 부동산 현장진단]

천지개벽 장위뉴타운

약 186만7000㎡.

2005년 장위뉴타운이란 단어가 처음 등장했을 때 알려진 총 면적이다. 서울 여러 뉴타운 중 가장 넓다. 그만큼 서울 동북 지역 주거 지형을 바꿀 것으로 기대됐다.

장위뉴타운은 크게 두 지역으로 구분된다. 북서울꿈의숲부터 지하철 6호선 돌곶이역까지 이어지는 돌곶이로를 따라 왼쪽과 오른쪽으로 나뉜다. 왼쪽은 6호선 상월곡역을 기준으로 9~15구역이 위치한다. 오른쪽에는 지하철 1호선과 6호선 환승역인 석계역 방면까지 1~8구역이 자리 잡고 있다.

두 지역은 각기 다른 특징이 있다. 동쪽은 대체로 평지인 반면 서쪽은 다소 경사가 있다. 또 동쪽에는 입주한 단지 혹은 입주 예정인 단지가 대부분인 반면 서쪽은 입주를 마친 단지가 아직 없다.

장위뉴타운은 당초 15개 구역으로 구성됐으며 총 2만4000가구가 들어설 계획이었다. 2008년 글로벌 금융위기를 거치며 계획이 다소 어긋났다. 2014년 뉴타운 출구전략을 거치며 6곳(8·9·11·12·13·15구역)이 구역에서 해제돼 ‘반쪽짜리 뉴타운’이란 오명도 있었다. 해제 구역은 대부분 서쪽에 위치했다.

하지만 동쪽에 있는 여러 구역이 분양을 성공적으로 마치고 시세 상승까지 이어져 분위기가 달라졌다.

동쪽에 위치한 1·2·4·5·7구역은 이미 개발이 마무리됐다. 2017년 2구역 꿈의숲코오롱하늘채(513가구)가 장위뉴타운에서 처음으로 입주했다. 이어 2020년 5구역 래미안장위퍼스트하이(1562가구)와 2021년 1구역 래미안장위포레카운티(939가구), 2022년 7구역 꿈의숲아이파크(1711가구)가 순차적으로 준공을 마쳤다. 지난해 4구역 장위자이레디언트(2840가구)가 입주한데 이어 6구역 푸르지오라디우스파크(1637가구)는 내년 3월 준공 예정이다. 사랑제일교회 보상 문제로 내홍을 겪었던 10구역(1931가구)이 올해 5월 분양을 앞뒀다.

이미 약 1만가구가 들어선 장위뉴타운에서 서쪽 구역까지 개발이 본격적으로 진행되면 규모는 급격히 커진다. 북동쪽 광운대역세권 개발과 동쪽 월계동 재건축 사업이 맞물리면 이 일대는 3만가구 이상 중산층이 거주하는 대규모 새 아파트촌으로 탈바꿈할 전망이다.

사연 많던 장위6구역

이제 장위뉴타운 랜드마크로

서울 지하철 6호선 돌곶이역 3번 출구로 나와 1~2분 걸으니 대단지 신축 고층 아파트가 눈에 확 들어온다. 돌곶이역 주변과 사뭇 다른 분위기를 연출하는 이 단지는 장위4구역을 재개발한 장위자이레디언트다. 31개동, 2840가구로 조성된 대단지다.

다른 재개발 구역과 마찬가지로 장위자이레디언트는 사연이 많은 단지다. 먼저 2022년 분양 당시 고분양가 논란에 시달렸다. 전용 84㎡ 기준 9억~10억원에 분양했는데 장위뉴타운 내 다른 구역과 비교해 비싸다는 평가가 많았다. 물론 드넓은 장위뉴타운에서 장위자이레디언트는 몇 안 되는 역세권 입지였다. 장위뉴타운 시세를 주도하는 랜드마크 단지가 될 것이란 분석이 많았지만, 당시엔 분양가격이 높게 책정됐다는 여론이 지배적이었다. 청약 결과 1·2순위(해당 지역) 청약에는 956가구 모집에 총 4479명이 신청해 평균 경쟁률 4.69 대 1을 기록했다. 청약 시장이 얼어붙은 시기였음을 감안해도 다소 아쉬운 결과였다. 이후에도 계약률이 60%를 밑돌아 주인을 찾는 데 애를 먹기도 했다.

입주 전까지는 공사비 증액을 둘러싸고 시공사와 조합 간 갈등도 있었다. 2024년 9월 시공사인 GS건설은 공사 중단을 예고하는 현수막을 부착해 공사비 분쟁이 수면 위로 떠올랐다. GS건설은 설계상 문제를 이유로 490억원 증액을 요구했다. 반면 조합 측은 증액안을 받아들일 수 없다는 입장을 고수했다. 이미 여러 차례에 걸쳐 공사비 증액 계약을 체결한 바 있기 때문. 지난해 3월 입주 직전까지 갈등이 봉합되지 않았지만 결국 성북구가 중재에 나서 합의를 도출했다.

입주가 시작된 후에는 준공승인 문제가 불거졌다. 성북구청으로부터 임시사용승인을 받아 입주를 시작했지만 단지 외부 도로나 공원, 녹지 등 기반 시설이 마무리되지 않아 아직도 준공승인이 나지 않았다.

여러 사연이 많았던 장위자이레디언트는 이제 장위뉴타운 랜드마크로 거듭나고 있다. 고분양가 논란도 지금은 ‘과거형’이 됐다. 현재 시세가 분양가격을 훨씬 뛰어넘기 때문이다. 등기가 나지 않았고 아직 입주 1년밖에 되지 않아 거래는 활발하지 않다. 하지만 이미 지난해 전용 84㎡ 기준으로 조합원 입주권이 약 15억원 전후에 거래됐다. 지금 시장에 나온 매물은 대부분 16억~17억원에 호가가 형성됐다.

장위자이레디언트가 주목받는 또 다른 이유는 주변 분양가가 계속 오른다는 점이다. 내년 3월 입주 예정인 푸르지오라디우스파크(장위6구역)는 2024년 분양 당시 전용 84㎡ 기준 12억원 전후로 분양가격이 책정됐다. 1~2단지로 구성된 푸르지오라디우스파크는 지하철 1호선과 6호선 환승역인 석계역 역세권 단지다. 입지만 놓고 보면 장위자이레디언트와 쌍벽을 이룰 것으로 예상된다. 2024년 1순위 청약 결과 총 1만2800여명이 몰려 평균 35.15 대 1의 경쟁률을 기록했다. 장위자이레디언트와 비슷한 입지에 분양가격이 20% 이상 올랐음에도 청약 경쟁률은 높았다.

오는 5월 분양을 앞둔 장위10구역 장위푸르지오마크원의 경우 앞서 두 단지보다 예상 분양가격이 훨씬 비싸다. 장위푸르지오마크원 전용 84㎡ 예상 분양가격은 17억원 전후로 알려졌다. 총 1931가구 규모 대단지로 전체 공급 물량의 절반 이상인 1031가구가 일반분양으로 공급된다.

장위푸르지오마크원 입지를 보면 장위자이레디언트와 푸르지오라디우스파크와 비교해 장위초와 인접했다는 장점이 있다. 이를 감안해도 역과의 거리나 단지 규모, 준공연도 등을 고려하면 준공 후 세 곳은 장위뉴타운을 대표하는 단지가 될 것으로 기대된다.

서울 성북구 장위4구역을 재개발한 ‘장위자이레디언트’ 아파트 단지. (윤관식 기자)

장위뉴타운 향후 전망은

10구역 분양 결과에 촉각

장위푸르지오마크원 분양을 앞둔 상황에서 장위뉴타운 집값 전망에도 관심이 쏠린다.

일단 호재는 많다. 당장 내년 말 동북선 경전철 개통이 예정됐다. 동북선이 들어서면 장위뉴타운 북쪽에 위치한 여러 단지는 역세권 아파트로 탈바꿈한다. 꿈의숲코오롱하늘채, 꿈의숲아이파크, 래미안장위퍼스트하이 등이 대표적이다. 지금은 6호선 돌곶이역까지 도보로 약 20~30분 소요되지만 동북선 개통과 함께 상당히 주목받을 것으로 예상된다.

장위뉴타운은 장위자이레디언트를 중심으로 시세가 형성됐다. 장위자이레디언트나 인근 지역 분양가가 오르면 나머지 단지가 키 맞추기를 하듯이 따라가는 형국이다. 초기 입주 단지 역시 분양가 대비 가격이 크게 올랐다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 꿈의숲아이파크 전용 84㎡는 올해 2월 14억원에 거래되며 신고가를 썼다.

장위뉴타운 서쪽 미개발 구역 역시 조금씩 존재감을 드러내고 있다. 15구역(3317가구)은 지난해 12월 현대건설을 시공사로 선정했다. 14구역은 서울시의 재정비촉진사업(뉴타운) 용적률 규제 완화를 적용받아 사업을 추진 중이다. 도심 공공주택 복합사업으로 추진되는 12구역, 공공재개발을 시도하는 8구역과 9구역, 전체 규모가 약 6000가구에 달하는 13구역 등도 대기 중이다.

결국 10구역 분양 성패가 앞으로 장위뉴타운 판도를 좌우할 것이란 결론이 나온다. 만약 고분양가에도 10구역 분양이 성공적으로 마무리되면 상대적으로 개발이 더디게 진행됐던 서쪽 나머지 구역 역시 사업에 탄력이 붙을 전망이다. 자연스럽게 주거지역으로서 장위뉴타운 위상도 한 단계 올라갈 것으로 보인다.

업계 한 관계자는 “장위뉴타운 일대는 동북선 경전철과 수도권광역급행철도(GTX) C노선 개통, 광운대역세권 개발 등 굵직한 사업이 순차적으로 진행 중”이라며 “서울에서 이 정도 규모로 신규 주거지역이 형성되는 사례가 흔치 않은 만큼 나머지 구역 사업 진행 상황에 따라 서울 동북권 주거 지형에 큰 변화가 예상된다”고 말했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2356호(2026.04.20~04.28일자) 기사입니다]

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