로또 3등보다 쉬운데 시세차익 20억… 분양가상한제 ‘명암’

무주택자 혜택, 시장 안정 취지
실제론 자산가·고소득자만 가능
청약 추첨제에 신청자 엄청 몰려

서울 청약시장에서 소득 수준이 높은 신청자들이 분양가상한제로 인한 시세차익을 노리고 상급지 추첨제 물량에 몰려들고 있다. 무주택자에게 혜택을 주고 시장을 안정시키자는 제도의 취지와 달리 실제로는 자산가 내지는 고소득자들만 입장 가능한 ‘카지노 청약판’이 조장됐다는 지적이 나온다.

15일 부동산 정보업체 홈두부가 올해 들어 청약홈에 공고된 서울 주요 민영아파트 8개 단지의 특별공급 데이터를 전수 분석한 결과, 분양가상한제가 적용된 강남·서초·송파·용산구 등 상급지 단지일수록 고소득 맞벌이 가구와 자산가들이 진입할 수 있는 추첨제 단계에 수요가 집중된 것으로 나타났다.

대표적인 게 서초구에 들어서는 ‘아크로 드 서초’다. 이 단지의 전용면적 59㎡는 분양가상한제에 의해 분양가가 18억6000만원으로 주변 단지 시세에 비해 많게는 20억원 가까이 낮게 책정되면서 추첨제에 신청자가 몰려 경쟁률 6710대 1을 기록했다. 상금 100만원인 로또 3등 당첨 확률에 비해 약 5배 쉬운 수준이다. 서초구에 27억5000만원 가격으로 분양되는 ‘오티에르 반포’ 전용면적 84㎡도 신혼부부 추첨제에서 1589.5대 1 경쟁률을 기록했다.

이같은 경쟁률은 시세차익을 기대한 고소득층 ‘현금부자’들의 투기적 수요에 가깝다. 신혼부부 특별공급 중 우선·일반공급은 깐깐한 소득기준이 있지만, 추첨제에선 소득 상한선이 없다. 가점이 적용되지 않는 이 추첨제에 고소득자가 진입하려면 가진 부동산 공시가격이 3억3100만원(2024년 기준) 이하이기만 하면 된다. 한마디로 고가의 전월세에 거주하는 고소득 신혼부부·무주택자가 시세차익을 노리고 몰려든다는 얘기다.

해당 지역에서는 신혼부부 신청자의 절반 이상이 추첨제에 지원했다. 아크로 드 서초는 51.7%, 오티에르 반포는 52.59%다. 분양가 감당이 가능한 고소득 맞벌이 신혼부부들이 대거 신청한 것으로 해석된다. 반면 분양가 8억7000만원인 노원구의 ‘해링턴플레이스 노원센트럴’ 전용면적 59㎡은 추첨제 접수율이 9.2%에 불과해 대부분이 가점에 기대는 모습이었다.

분양가상한제는 가격 급등으로 투기수요가 몰린 특정 지역 부동산 시장을 안정시키자는 취지로 적용된 제도다. 도입 초기 가격을 어느 정도 억제하는 효과는 있었지만 이번 사례처럼 묶어놓은 낮은 분양가가 오히려 수십억원의 차익을 보장하는 보증수표가 되면서 자산가와 고소득층의 추첨제 ‘로또판’을 조장하기도 한다.

향후 분양가상한제가 풀렸을 때도 문제다. 안지희 한국부동산연구원 부연구위원이 2024년 발표한 논문에 따르면 과거 분양가상한제는 아파트 가격을 4.8% 하락시켰지만 제도 완화·해제 시 더한 부작용을 불러일으키기도 했다. 안 위원은 “(특히) 투기지역의 경우 비투기지역에 비해 제도 완화 뒤 가격 상승 부작용이 있었다”며 “분양가격에 대한 통제는 정책 취지에 맞지 않은 결과를 낳을 수 있으므로 정책 당국자의 신중한 판단이 중요하다”고 조언했다.

조효석 기자 promene@kmib.co.kr

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