[부동산-금융 절연] "1주택 전세대출까지"…'완성판' 대책 나온다

다주택자 대출연장 불허(서울=연합뉴스) 이진욱 기자 = 오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 금지된다. 금융위원회는 1일 재정경제부, 국토교통부, 행정안전부 등 관계부처 합동으로 '2026년도 가계부채 관리 방안'을 발표했다. 사진은 이날 서울 강남구 한 부동산 중개업소에 붙은 다주택자 급매물 안내문 모습. 2026.4.1 cityboy@yna.co.kr

(서울=연합인포맥스) 정원 기자 = 정부가 이르면 내달 중 '비거주 1주택자 전세대출 제한'을 골자로 한 추가 수요억제 방안을 내놓는다.

주택담보대출을 조인데 이어 전세대출까지도 집 값을 올리는 주요인으로 보고 부동산 분야에 금융이 끼치는 영향을 최소화시키겠다는 게 정부 정책의 일관된 방향성이다.

이재명 대통령이 공개적으로 규제 의지를 밝힌 만큼 예상보다 강도 높은 규제안이 나올 가능성이 크다는 전망도 나오고 있다.

◇ 주담대부터 다주택·1주택까지…레버리지 '정조준'

15일 금융권에 따르면 금융위원회는 최근 비거주 1주택자들의 전세대출 제한을 위한 작업에 착수했다.

비거주 1주택자들의 전세대출을 제한하겠다는 큰 틀을 유지하는 가운데 현재 투기성 여부를 중심으로 대상을 구체화하는 작업을 진행 중이다.

금융위는 관계기관과 시장 의견수렴 등의 절차를 거쳐 다음달이나 늦어도 상반기 중 대책을 발표할 예정이다.

비거주 1주택자의 신규 전세대출 보증 금지와 기존 대출의 만기연장을 불허하는 내용 등이 거론된다.

비거주 1주택자의 전세대출 규제는 금융위 차원에서 내놓을 수 있는 수요억제책 '완성판'이다.

금융당국 관계자는 "앞선 정책들이 향후 레버리지를 활용해 부동산 초과 이익을 내려는 잠재 차주들에 초점을 맞췄다면, 이제는 레버리지를 이미 사용해 초과이익을 누린 차주들로 정책 무게중심을 바꾸고 있다"고 전했다.

앞서 금융위는 이번 정부들어 6.27 대책을 통해 주담대 최대 한도를 6억원으로 제한하는 조치를 내 호평을 받았다.

부동산시장의 예상과는 달랐던 규제 방식이었던 만큼, 극심했던 가격 변동성이 단기간 내 안정화되는 성과도 냈다.

이후엔 '똘똘한 한 채' 기조로 고가주택을 중심으로 신고가 행진이 지속되자 주담대 한도 세분화도 병행했다.

15억원 이하엔 주담대 한도를 최대 6억원까지 적용하지만, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원으로, 25억원 초과엔 2억원 한도를 씌우는 것이 골자였다.

레버리지를 활용해 주택을 구매하려는 잠재 수요를 원천 차단하기 위한 조치였던 셈이다.

하지만 최근엔 분위기가 바뀌고 있다.

지난달 말 내놓은 추가 대책에선 수도권 다주택·임대사업자의 주담대 만기 연장을 불허하기로 했다.

규제 대상은 수도권 내 1만2천호 수준으로 추정된다.

금융위는 만기연장 불허에 대비한 자금조달 계획을 마련하지 못하는 차주의 경우 매각 옵션을 택할 것으로 보고 있다. 지속적인 매물 출회를 유도하겠단 의미다.

이번에 비거주 1주택자의 전세대출을 규제 대상에 포함한 것도 같은 맥락이다.

다주택자 주담대 만기연장 불허와 같은 결에서 레버리지를 활용해 부동산시장에 이미 진입한 차주들을 최대한 불편하게 만들겠다는 의도가 깔려 있는 셈이다.

금융권 관계자는 "비거주 1주택자의 전세대출까지 건드리게 되면 사실상 대출 사이드에서 추가로 나올 대책은 없어지게 되는 상황"이라며 "사실상 이번 정책을 '완성판'이라고 봐야 한다"고 전했다.

◇ '투기성' 여부 놓고 당국 고심…향후 쟁점될 듯

문제는 투기성 판단 기준이다.

정부의 규제대상은 보유주택 대신 전셋집에 살면서 시세차익을 노리는 유주택 세입자다.

기준이 아직 마련되지 않은 상황인 만큼 1주택자 전세대출 14조원 가운데 투기적 용도에 활용된 비율이 어느 정도가 될 지에 대한 컨센서스도 현재는 형성되지 않은 상태다.

다만, 정부의 의지는 확고한 상태다.

앞서 이재명 대통령은 지난 2월 엑스(X·구 트위터)를 통해 "정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 언급하기도 했다.

이어 지난 12일에도 "남의 돈으로 부동산 투기해 돈 벌면 열심히 일하는 사람들은 의욕을 잃는다"고 지적했다.

이렇다 보니 업계 안팎에선 이번 대책이 논란을 최소화하고 실효성을 갖추기 위해선 투기 여부에 대한 정교한 디테일을 확보하는 것이 관건이라고 본다.

금융위 내부에서 다주택 주담대 만기연장 금지 대책보다 준비에 더 많은 시간이 필요하다고 보는 것도 이 부분이다.

보유한 주택과는 별개로 학교나 직장, 가족 사정 등으로 거주지를 옮긴 경우가 적지 않아서다.

금융당국은 부모 봉양이나 직장 이동, 질병 등의 사유 등은 실수요자로 판단해 비거주 1주택 규제를 적용하지 않는 쪽으로 방향을 잡고 있다.

다만 이러한 방향성 속에서도 차주별 사유가 천차만별인 만큼 일관된 기준을 설정하는 것을 불가능에 가깝다는 평가도 나온다.

금융권 관계자는 "자녀 교육 등의 이유로 거주지를 옮긴 케이스 등 다양한 사례가 나올 수 있는데 이를 관통하는 기준을 설정하는 것은 쉽지 않을 것"이라며 "투기 의도를 확인하기 위해 거래 맥락을 모두 들여다 보는 것도 쉬운 작업이 아니다. 많은 예외 사례 탓에 누더기 규제로 전락할 가능성도 있어 신중한 접근이 필요하다"고 전했다.