“리츠 상장 못하겠는데…” 부동산 금융 시장도 이란전 유탄

연합뉴스

미국·이란 전쟁의 여파가 부동산 금융 시장으로 번지고 있다. 채권 금리가 치솟아 부동산 개발과 임대 사업 수익성이 급락할 조짐을 보이면서다. 데이터센터 개발 부지 인수 계획을 철회하거나 리츠 상장을 보류하는 등 중대한 사업 계획을 조정하는 금융사가 늘고 있다.

30일 금융권에 따르면 하나대체투자자산운용은 서울 영등포구의 4500억원 규모 데이터센터 개발 부지를 인수하려다 최근 철회했다. 전쟁 이후 채권 금리 상승(수익률 하락)이 주원인 중 하나로 꼽힌다. 금융투자협회에 따르면 신용 AAA급 금융채 5년물 금리는 지난 27일 기준 연 4.119%로 한 달 전인 2월 27일(3.572%)보다 0.547% 포인트나 뛰었다. 전쟁은 2월 28일 발발했다.

통상 지정학 위기가 생기면 안전 자산으로 꼽히는 미 국채 등 채권으로 돈이 몰린다. 하지만 이번에는 상황이 다르다. 호르무즈 해협 봉쇄로 유가가 뛰면서 인플레이션 압력이 커졌기 때문이다. 물가가 상승하면 화폐 가치가 하락하므로 원금과 이자라는 고정 수익이 발생하는 채권의 매력도가 떨어진다. 중앙은행이 물가를 억누르기 위해 기준금리를 상향할 경우 기존 채권의 가치는 더 하락한다.

채권 금리 상승은 부동산 개발 사업의 수익률도 끌어내린다. 부동산 개발은 인허가를 받거나 토지를 매입할 때 쓰는 단기 대출인 브리지론과 본 공사에 쓸 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 얼마나 저렴하게 조달하느냐가 사업의 성패를 가른다. 브리지론과 부동산 PF 금리는 시장 금리에 신용 위험 등을 반영한 가산 금리가 붙는 형태로 정해진다. 채권 금리 상승이 자금 조달 비용 증가로 직결되는 구조다.

부동산이 완공된 뒤에도 문제다. 전쟁 발발 후 신규 발행된 채권의 수익률이 높으면 부동산 수익률은 상대적으로 하락하는 것처럼 여겨지기 때문이다. ‘채권만 사도 적지 않은 돈을 벌 수 있는데 굳이 더 큰 위험이 따르는 부동산에 투자할 필요가 있냐’는 인식이 퍼지는 것이다. 투자자 모집이 까다로워져 목표 수익률을 맞추기가 어려워진다.

리츠 시장의 투자 심리도 잔뜩 움츠러들었다. 3월 31일~4월 1일 일반 청약을 받아 하나금융그룹의 첫 공모 상장 리츠가 될 예정이었던 하나오피스리츠는 지난 26일 기업 공개(IPO) 철회 신고서를 내고 관련 일정을 잠정 연기했다. 하나오피스리츠는 서울 강남역 인근 ‘하나금융 강남 사옥’과 역삼역 인근 ‘태광 타워’를 기초 자산으로 삼아 5년 평균 연 6.5%로 예상되는 배당 수익을 지급할 예정이었다. 그러나 채권 금리가 연 4%대까지 치솟아 예상 배당 수익률과 차이가 2.5% 포인트 정도로 작아지자 투자자가 지갑을 닫았다.

일본 도쿄에 있는 업무용 건물과 주거용 레지던스 등에 투자한 대신글로벌리츠도 같은 이유로 오는 6월을 목표로 추진하던 IPO를 연기하는 방안을 검토하고 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “시장 상황을 고려하면 한동안 리츠 상장이 정체될 가능성이 있다고 본다”고 말했다.

김진욱 기자 reality@kmib.co.kr

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