"아파트 대신 몰렸던 그곳" 지금은 '텅텅'…20조 지산 대출 '부실 경고등'

금감원, 은행 여신 현미경 점검
공실·미분양 급증에 은행 부실 우려
5대銀·기업銀 대출 25조 안팎 추정…연체율 1%
중동발 고금리 장기화 전망에 리스크 확대

금융당국이 '공실 대란'을 겪고 있는 지식산업센터를 담보로 한 은행권 대출 부실 가능성을 집중 점검하고 나섰다. 최근 몇 년간 수도권을 중심으로 공실과 미분양이 급증한 데다, 중동발(發) 고유가·고금리 장기화 리스크까지 맞물리며 지식산업센터 대출이 은행권 부실의 뇌관으로 작용할 위험이 한층 커졌다는 판단에서다.

경기 고양 향동지구 지식산업센터 전경.

30일 금융당국에 따르면 금융감독원은 지난 26일 5대 시중은행과 IBK기업은행 등 총 6개 은행의 여신 정책 담당자를 소집해 지식산업센터 대출 현황을 점검했다. 금감원은 각 은행의 대출 취급 규모와 건전성 상태, 향후 관리 계획을 확인하고 연체율 관리 강화와 충분한 대손충당금 적립을 주문했다.

금감원 관계자는 "은행들이 한동안 지식산업센터 대출을 크게 늘린 상황에서 공실과 미분양 증가로 건전성 우려가 확대됐다"며 "최근 중동 사태로 고금리 환경이 지속될 경우 부실이 더욱 커질 수 있어 손실흡수능력 제고 등 리스크 관리 강화를 당부했다"고 밝혔다.

지식산업센터는 중소·중견기업 공장과 사무실이 결합된 이른바 '아파트형 공장'이다. 약 4~5년 전 아파트 규제를 피할 수 있는 투자처로 주목받으며 서울 가산디지털단지와 경기 하남 등을 중심으로 공급이 급증했다. 이 과정에서 은행들 역시 관련 대출을 공격적으로 확대했고, 담보인정비율(LTV)을 높게 설정해 분양가의 70~80% 수준까지 대출을 내주기도 했다.

하지만 수급 불균형과 금리 상승이 겹치면서 시장은 빠르게 냉각됐다. 한국부동산개발산업연구원에 따르면 지난해 7월 기준 수도권 지식산업센터 공실률은 55%, 평균 미분양률은 40%에 달한다. 경기 둔화로 입주 기업 수요가 위축됐고, 분양자들은 입주 업체를 확보하지 못해 관리비와 대출 이자 부담을 고스란히 떠안는 상황이다. 여기에 금리 상승까지 더해지며 대출 상환 부담도 크게 늘었다.

특히 분양·임대 수익을 기반으로 자금을 조달하는 프로젝트파이낸싱(PF) 특성상 공실과 미분양 증가는 곧 현금 흐름 악화로 이어져 대출 부실로 직결될 가능성이 크다. 한 시중은행 관계자는 "사업 구조상 시행사·시공사·보증기관 등이 복잡하게 얽혀 있는 구조라 한 곳에서 문제가 발생하면 연쇄 부실로 번질 수 있는 점도 주요 위험 요인"이라고 설명했다.

현재 은행권의 지식산업센터 대출 규모는 대형 은행 기준 약 5조원 규모로 전해진다. 5대 시중은행과 기업은행을 합하면 20조원대 초중반 수준으로 추정된다. 연체율은 은행 및 대출 유형에 따라 차이가 있으나 1% 내외다. 2023년 말 4대 시중은행의 지식산업센터 담보 대출 연체율(0.2%)과 비교하면 단기간에 크게 상승했다. 올해 1월 국내 은행들의 기업대출 연체율(0.67%)에 비춰봐도 높은 수준이다.

문제는 향후 부실이 더 확대될 가능성이 크다는 점이다. 내수 회복 지연과 함께 고금리·고물가가 지속되고, 중동 사태 장기화로 고유가·고환율까지 맞물릴 경우 기업들의 상환 능력은 추가로 악화될 수 있다. 시장에선 고유가로 인한 인플레이션 장기화 우려로 미국의 금리 인상 가능성까지 거론된다.

은행들은 이미 지식산업센터 관련 신규 대출을 축소하고 만기 연장 심사를 강화하는 등 리스크 관리에 나선 상태다. 담보 가치 하락에 따라 대출 연장 시점에 일부 상환을 요구하는 사례도 늘고 있다. 이로 인해 입주 기업들의 자금 조달이 어려워지는 '대출 절벽' 현상도 심화되는 모습이다.

금융권 관계자는 "현재 연체율과 부실률이 심각한 단계는 아니지만 경기 변수에 따라 리스크가 빠르게 확대될 수 있다"며 "지식산업센터 대출에 대한 지속적인 건전성 관리가 필요하다"고 말했다.

권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr