"강남·마용성 30%는 빠진다"…'부동산계 유시민'의 계산법

■ 추천! 더중플 - 정부 책사 루머까지…이광수의 서울 집값 전망

「 " 이광수·채상욱·한문도는 이재명 정부의 부동산 책사다. "
이재명 정부 출범 직후인 지난해 7월부터 부동산 업계에 나돌던 소문입니다. 집값 하락론자로 분류되는 이들의 시각과 정부의 부동산 정책 기조가 상당 부분 맞물리면서 생겨난 얘기인데요. 최근 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 재개하는 등 규제 강화 행보를 이어가자 투자자 사이에서 이 같은 루머가 ‘재소환’되는 모습입니다.

머니랩이 그중 한 명인 이광수 광수네복덕방 대표를 만났습니다. GS건설과 미래에셋증권 애널리스트 출신으로, 진보 진영에선 ‘부동산계의 유시민’으로 불립니다.

중앙일보의 프리미엄 구독서비스 ‘더중앙플러스(https://www.joongang.co.kr/plus)’는 지식·정보·인사이트를 한 번에 얻을 수 있는 투자 콘텐트를 제공합니다. 오늘 ‘추천! 더중플’에선 이 대표가 보는 서울 집값 전망을 소개합니다.
」

이광수 대표는 머니랩과의 인터뷰에서 “강남은 물론 마용성(마포·용산·성동) 집값이 고점 대비 30% 가량 빠질 것”이라고 전망했다. 그가 자신있게 ‘30% 하락론’을 주장하는 근거는 뭘까. 다음은 이 대표와의 일문일답.

Q : 서울 지역별 집값 전망은.
A : 지금처럼 정부가 의지를 갖고 부동산 시장 안정화 정책을 계속 내놓으면 강남은 고점 대비 30% 가량 빠질 것이다. 강남이 빠지면 마용성(마포·용산·성동) 집값도 30% 정도 하락할 것이다. 대출 규제에 부동산 시장 불안까지 겹치면서 수요가 준 상황이다. 그런데 집을 팔려는 사람은 늘고 있다. 다주택자 매물이 늘고, 1주택자 중 비거주자의 매물도 증가하기 시작했다. 매도 물량이 늘면 집값 하락은 불가피하다. 다만 그 외 서울 지역은 집값이 오른 정도가 크지 않아 5~10% 내려갈 것으로 예상한다.

Q : 5월 9일 다주택자 양도세 중과가 시행되면 ‘매물 잠김’ 현상으로 집값이 반등할 거란 전망도 있다.
A : 이재명 대통령이 말했듯 “다주택을 유지하면 손해”가 되는 정책이 설계되면 매물은 더 증가할 것이다. 정부의 부동산 시장 안정화 의지가 ‘집값 하락’에 있다면, 보유세부터 올리려고 할 것이다. 보유 비용이 올라가면 투자 수요가 줄 수밖에 없다. 보유 부담을 느낀 다주택자 역시 집값이 더 빠질 것으로 예상해 가격을 낮춰 매도할 것이다.

Q : 보유세는 올려야 하나.
A : 윤석열 정부가 낮춘 것만큼은 제자리로 가야 한다. 한국의 보유세는 공정하지 않다. 서울 강남구 도곡렉슬 59㎡(전용면적) 소유자를 예로 들면, 8년 동안 집값은 20억원 올랐는데 보유세는 3300만원 낸 게 전부다. 8년간 임금으로 20억원을 벌었다면, 세금만 7억~8억원을 내야 했다. 불공정하지 않나.

Q : 모든 주택에 대한 보유세를 인상해야 한다고 보나.
A : 일반 주택 보유세는 정상화하되, 40억원 이상 고가 주택은 더 부과해야 한다. 보유세율(현 0.1%대 수준)을 1%까지 올리는 식이다. 집값이 40억원이면 세금이 1년에 4000만원이다. 이를 매달 330만원으로 쪼개서 납부하게 하는 방법도 있다. 이 경우 ‘체감 세금’이 높아지면서 더 높은 정책 효과를 거둘 수 있다. 고가 주택 보유세를 올리면 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요도 준다.
〈계속〉

▶비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 가능성 ▶무주택자 대응 전략 등 보다 자세한 정보는 더중앙플러스 구독 후 보실 수 있습니다. 아래 링크를 복사해 주소창에 붙여넣으세요.

“강남 아직 비싸, 30% 빠질 것”…‘부동산계 유시민’의 계산법
https://www.joongang.co.kr/article/25410645

■ 〈머니랩〉추천! 정부의 부동산 수요억제책, 대응 전략은

「 차익은 8억인데 세금만 7억? 다주택자 ‘양도세 중과’ 대처법
https://www.joongang.co.kr/article/25412698

박경민 기자

‘비거주 1주택’ 시나리오 5개…장특공 축소, 양도세 2배까지
https://www.joongang.co.kr/article/25408497

“총 100발 맞고 피 흘리는 중” 부동산 불패 끝낼 4가지 신호 [머니스쿨㉙]
https://www.joongang.co.kr/article/25410943

‘전세 낀 집’ 갭투자 풀렸다…10% 싸진 이곳, 4월까지 잡아라
https://www.joongang.co.kr/article/25406341

‘3% 주담대’ 이젠 멸종했다고? 대출의 신이 저금리 찾는 법
https://www.joongang.co.kr/article/25400904
」