규제 줄이고 용적률 상향…서울시, 역세권 고밀·복합개발 확대

역세권활성화사업 개발 대상지 서울 전역 확대
환승역 반경 500m 이내 용적률 최대 1300% 허용
사업 추진 어려운 자치구 공공기여 비율 완화

신대방삼거리역 복합개발 조감도. ⓒ서울시

서울시가 도심 역세권 고밀·복합개발을 본격화한다. 대상지를 325개 역세권으로 확대하고 용적률 상향과 공공기여 비율 완화 등 사업을 지원한다.

서울시는 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘서울 역세권 직·주·락 활성화 전략’을 2031년까지 본격 가동한다고 25일 밝혔다. 역세권을 생활 사회기반시설(SOC)이 결합된 신개념 도시공간으로 전환하는 것이 핵심이다.

서울시는 지난 2022년부터 역세권 범위를 250m에서 350m로 확대하고 중심지 용적률을 완화하는 등 ‘역세권 활성화 사업’을 추진해왔다. 그 결과 2021년 이후 개발 대상지가 56곳 늘었고 가구수도 1만여 가구를 추가 확보했다.

이날 서울시는 기존사업은 확대·강화하고 성장잠재력이 높은 지역을 추가로 발굴해 정책 실행력을 높일 예정이라고 설명했다.

우선 역세권활성화사업의 개발 대상지는 확대하고 공공기여 비율은 낮춰 사업성을 높인다. 기존 중심지 안에 있는 153개 역에서만 가능했던 상업지역 용도지역 상향을 서울 전체 역세권 325개역으로 확대한다. 서울시는 향후 5년간 100곳을 추가 개발한다는 계획이다.

사업성이 낮아 사업추진이 어려웠던 11개 자치구에 대해서는 공공기여 비율을 기존 증가 용적률 50%에서 30%로 낮춰 민간 참여를 유도하고 사업 문턱을 낮춘다.

동시에 ‘역세권 장기전세주택’을 입지와 속도를 중심으로 공급 체계를 전면 개선한다.

대상지를 기존 역사와의 거리를 350m에서 500m까지 확장하고 폭 20m 이상 간선도로 교차지 200m 이내도 포함시킨다. 또 ‘사전검토’와 ‘계획검토’를 통합하는 등 인·허가 절차도 24개월에서 5개월 이상 사업 기간을 단축한다. 이를 통해 ‘역세권 장기전세주택’을 기존 127곳, 12만가구에서 366곳 21만2000가구로 늘린다.

역세권 중에서도 이용 수요가 집중되는 환승역은 ‘성장거점형 도심복합개발’로 고밀·복합 개발을 유도한다. 환승역 반경 500m 이내에서 일반상업지역 기준으로 용적률을 최대 1300%까지 허용한다. 향후 5년간 35곳의 신규 대상지를 발굴해 업무·상업·주거·문화시설이 결합된 복합거점으로 조성할 계획이다. 민간 참여 활성화를 위해 오는 6월 대상지 선정 공모를 추진하는 등 사업 실행 기반도 마련한다.

홍제역 복합개발 조감도. ⓒ서울시

역과 역 사이 간선도로변의 활력을 높이는 ‘성장잠재권 활성화 사업’도 신규 도입한다. 청년창업·주거·상업·생활시설이 결합된 복합공간을 조성해 역세권과 비역세권 간 공간 격차를 해소하는 것이 목적이다. 폭 35m 이상의 주요 간선도로변을 중심으로 최대 일반상업지역까지 용도 상향을 허용하고 공공기여로 지역 맞춤형 시설을 복합적으로 공급한다. 향후 5년간 60곳을 선정해 개발할 계획이다.

서울시는 이번 전략을 통해 역세권 중심의 생활거점을 서울 전역으로 확산하고 공급 속도를 획기적으로 단축해 대규모 복합거점과 생활밀착형 거점을 동시에 구축하는 입체적인 도시공간 재편을 추진할 계획이다.

오세훈 서울시장은 “그간 역세권을 중심으로 일자리·주거·여가 기능이 결합된 직·주·락 생활거점이 점차 확대되고 있다”며 “앞으로는 제도 개선과 신규 사업 도입을 통해 더 많은 지역에서 더 빠르게 역세권 활성화가 체감될 수 있도록 하고, 서울 전역에 생활거점을 촘촘히 확산해 나가겠다”고 언급했다.

이어 “민간과 공공이 협력해 역세권의 고밀·복합개발을 추진해 누구나 살고 싶고 머물고 싶은 미래 세대를 위한 서울만의 도시공간을 만들겠다”고 강조했다.