"총 100발 맞고 피 흘리는 중" 부동산 불패 끝낼 4가지 신호

■ 추천! 더중플 - '부동산 불패' 믿으면 안되는 네 가지 이유

「 " 셀 수 없는 다양한 요소가 결합된 하나의 조직은 하나의 특정한 요소에 의해 움직이지 않는다.(덴마크 물리학자 페르 바크) "
조금 더 쉬운 말로 바꿔볼까요. 어떤 사람이 총알을 100발 이상 맞았다면 어느 하나의 총알이 이 사람을 사망에 이르게 했는지 알 수 없죠. 하지만 총알을 여러 발 맞을수록 사망 확률이 올라간다는 사실만큼은 분명합니다.

정부는 지난해부터 서울 ‘한강벨트’ 아파트의 급등세를 진정시키기 위해 여러 대책을 내놨습니다. 대출한도 제한, 서울 전역 및 경기도 일부 토지거래허가제(토허제) 지정 등 강도 높은 수요억제책을 펼쳤죠. 지금의 부동산 시장은 ‘부동산 불패 심리’로 인해 무너지지 않았을 뿐, 이미 여러 총알을 맞아 피를 흘리고 있는 상태라고 볼 수 있습니다.

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“반도체 대기업 직원들의 대규모 성과급이 부동산 시장으로 흘러들면 집값이 다시 오를 수 있다.”
‘부동산 불패론자’들이 내세우는 논리 중 하나다. 과연 그럴까. 계산기를 두드려 보자.

반도체 대기업에 다니는 젊은 부부가 각자 2억원, 도합 4억원의 성과급을 받는다고 가정하면 부부가 세후로 받는 금액은 2억원 중반 수준이다. 지난해 6·27 대책 이전이라면 무주택자인 이 부부가 25억원 이상인 집을 매수할 때 주택담보대출비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR)을 감안해 12억원 이상의 대출을 받을 수 있었다. 하지만 지금은 2억원까지만 가능하다. 약 2억5000만원의 추가소득이 발생했지만, 대출 규모는 10억원 이상 줄었으니 고가주택에 대한 구매력은 훨씬 약해졌다.

김주원 기자

즉, 최근의 고가주택 실거래가 하락은 단순히 ‘양도세 중과 유예 종료’만의 효과가 아니라 이전의 수요억제책과 대통령의 일관된 메시지 등 여러 가지가 결합된 결과다. 오늘 머니랩의 [머니스쿨]에선 부동산 불패론을 믿고 섣불리 투자해선 안되는 4가지 리스크 요인을 살펴본다.

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💣리스크① 풍선효과의 함정

지난해 10·15 대책 이후 주택 가격별로 대출 규모가 달라지면서 풍선 효과가 나타났다. 올해 들어 강남 3구의 거래량과 집값 상승률은 정체된 데 비해 관악구·성북구 등 그간 소외되었던 지역은 가격이 크게 올랐다. 15억원 이하 아파트는 6억원까지 대출이 가능하다보니 중저가 아파트로 수요가 몰렸다.

과거 서울 지역 상승장의 마지막 단계(2007년, 2021년)에서도 이런 현상이 일어났다. 문재인 정부는 2019년 12·15 대책을 통해 15억원 이상 주택의 주택담보대출을 금지했고, 9억원 이하는 40%까지 대출을 허용하는 정책을 썼다. 그 결과 강남 3구의 상승세는 둔화하고 비교적 저렴한 주택으로 수요가 몰리는 풍선효과가 발생했다.

토허제 지정이나 대출차등 규제는 소위 서울 상급지 부동산이 과열되었을 때 한시적으로 시행되는 수요억제책이라 할 수 있다. 이런 정책은 세금보다 규제 강도를 탄력적으로 운용할 수 있다. 서울 부동산 시장이 약세로 돌아설 경우 언제든 규제가 단계적으로 완화될 수 있다는 의미다.

이 경우 회복되는 수요는 다시 강남 3구로 흐르게 된다. 이 과정에서 풍선효과의 수혜를 봤던 지역은 장기간 소외될 수 밖에 없다.

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💣리스크 ② 정부가 약세장을 용인할 수 있는 배경

서울 아파트 시장의 약세장이 장기화된 시기가 있었다. 이명박 정부 재임 기간과 박근혜 정부 초기에 걸친 2010년~2013년이다.

이명박 정부 시기에는 차·화·정(자동차·화학·정유) 중심의 대중국 수출 호조가 내수 부진을 보완, 수도권 집값이 하락해도 이를 방조하는 인내의 시간을 확보할 수 있었다. 마침 이재명 정부도 기존의 조선·방산 외에도 AI·반도체·전력 중심의 수출 호황이 이어지고 있다. 정부가 부동산 하락을 ‘인내할 수 있는 힘’이 쌓이고 있는 형국이다.

〈계속〉

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“총 100발 맞고 피 흘리는 중” 부동산 불패 끝낼 4가지 신호 [머니스쿨㉙]
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