[단독] 미국인은 송파·용산, 중국인은 평택… 외국인도 ‘똘똘한 한채’

‘실거주 2년’ 적용 후 매수 쏠림 심화
금융 규제 등 제외… 거품 억제 한계

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남3구 아파트 모습. 연합뉴스

수도권에서 외국인의 주택 매수 시 실거주 2년 의무 규제가 적용된 이후 외국인 매수세 양대 축인 미국인과 중국인의 아파트 매수가 일부에선 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 자금력 있는 외국인이 특정 지역에 매수를 집중한 ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 해석된다.

22일 국민일보가 지난해 8월 외국인 실거주 의무가 적용된 직후인 지난해 9월부터 지난달까지의 대법원 등기광장 집합건물 소유권 이전 등기 신청 데이터를 1년 전인 2024년 9월부터 지난해 2월치와 비교한 결과, 강남 3구와 용산구에서 소유권 이전 등기를 신청한 미국인 건수는 208건에서 215건으로 증가한 것으로 나타났다.

미국인은 이전부터 강남권과 부촌 주택을 사들이는 주요 외국인 세력이었지만 외곽 지역에서 산발적 매수도 했다. 그러나 규제 이후 외곽에선 매수가 사라진 반면 상급지 매수는 지역만 옮겼을 뿐 집중이 더 강화됐다. 송파구는 기존 29건에서 59건으로, 용산구는 43건에서 51건으로 늘었다. 인근 강남구가 63건에서 57건으로, 서초구가 73건에서 48건으로 줄어든 걸 흡수한 모양새다.

수도권 전체로 봐도 미국인 건수는 903건이던 게 1109건으로 오히려 22.8% 늘었다. 상급지 인접지역인 영등포구도 32건에서 43건으로, 동작구도 23건에서 32건으로 늘었다. 송도국제도시가 있는 인천 연수구에서는 23건이던 게 규제 뒤 141건으로 6배 이상 폭증했다. 권대중 한성대 일반대학원 석좌교수는 “미국인 매수자 상당수는 미 시민권을 가진 교포”라며 “노후에 한국에서 살려고 자본력을 바탕으로 우량 부동산을 매수한 것”이라고 설명했다.

반면 미국인과 함께 외국인 주택 매수 주요축으로 작동해온 중국인은 상대적으로 타격을 받았다. 수도권 전체 3525건이던 게 2887건으로 18.1% 줄면서다. 중국인 갭투자 비중이 높은 것으로 알려진 부천과 안산, 화성 등 경기도 남서부와 구로구 등 서울 외곽에서 감소가 두드러졌다.

그러나 쏠림 현상은 같았다. 삼성 반도체 단지가 있는 경기도 평택에서는 중국인 매수가 130건에서 규제 후 187건으로 44% 불었다. 인천 부평구는 277건이던 게 288건으로, 서울 금천구도 63건에서 68건으로 늘었다. 외곽 갭투자는 빠졌지만 일자리가 탄탄한 산업단지 인근에선 거래가 늘거나 유지된 셈이다. 권 교수는 “한국 부동산을 사는 중국인은 취업 등으로 실제 거주하는 이들”이라며 “전세금 떼일 우려 등으로 본국에서 대출받거나 여유 범위 내에서 직장 인근 주택을 사는 실수요가 많다”고 봤다.

규제 시행 뒤 6개월간 수도권의 전체 외국인 건수는 4984건으로 1년 전 5494건에 비해 9.3% 줄었다. 실거주 2년 의무가 갭투기 목적의 일부 거품을 걷어냈지만 결국 실질적인 금융 규제를 받지 않는 외국인 매수를 틀어막는 데 실패한 것으로 해석된다. 권 교수는 “관련 취득세를 강화하는 등 추가적인 법안 도입이 필요하다”고 말했다.

조효석 기자 promene@kmib.co.kr

GoodNews paper ⓒ 국민일보(www.kmib.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포 및 AI학습 이용 금지