한강벨트도 하락…25억이 기준됐다

강남발 집값 하락세가 한강벨트에도 불어닥쳤다. 정부 대출 규제상 초고가 주택 기준인 25억원으로 키를 낮춰 거래하는 현상도 나타났다. 다주택자 매물에 더해 보유세에 부담을 느낀 이들까지 집을 내놓는 ‘가격 조정 장세’가 당분간 이어질 것으로 분석됐다.

19일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트는 전주 대비 0.05% 올랐다. 59주 연속 상승했지만, 오름폭은 7주째 둔화 중이다. 가장 먼저 하락세로 돌아선 강남(-0.13%)·서초(-0.15%)·송파(-0.16%)·용산(-0.08%)구는 4주 연속 내림세다. 강동구(-0.02%)는 2주째 하락이다.

이번엔 성동(-0.01%)·동작(-0.01%)구도 하락장에 가세했다. 성동구는 56주 만에, 동작구는 57주 만에 하락 전환이다. 한강을 끼고 강남 3구와 인접한 대표적 한강벨트 지역들이다. 성동구는 한국부동산원 주간 누적 상승률 기준으로 지난해 아파트 가격이 19.12% 오르며 송파구(20.92%) 다음으로 급등했던 곳이다.

다른 한강벨트 지역의 상황도 여의치 않다. 한강과 인접한 12개 자치구 중 집값이 떨어진 7곳(강남·서초·송파·용산·강동·성동·동작구)을 제외한 나머지 5곳(마포·광진·영등포·양천·강서) 중 양천구(0.13→0.14%)를 제외하고 모두 전주보다 오름폭이 낮아졌다.

차준홍 기자

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집값 19% 뛴 성동도 꺾였다…래미안옥수 30억→24억

마포구(0.06%)는 5주 연속 오름폭이 둔화했고, 강서구(0.14%)는 전주(0.25%) 대비 상승률 감소폭이 전체 자치구 중 가장 컸다.

지난해 하반기 고강도 대출 규제로 오름세가 둔화하다 지난 1월 정부의 다주택자 압박이 겹치면서 시작된 현상이다. 19일 서울 아파트·오피스텔 매물은 7만8459건으로 연초(5만7001건) 대비 37.6% 늘었다. 이 기간 매물 증가율 1위인 성동구(87.6%)를 비롯해 상위 9곳이 모두 한강벨트 지역이다. 양도소득세 중과를 피하려는 절세 매물에 더해, 정부가 보유세 강화까지 시사한 것이 영향을 미쳤다. 지난 17일 발표된 공동주택 공시가격안에서 강남 3구가 전년 대비 24.7% 뛰고, 주요 한강벨트(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포구) 지역도 23.1% 오르면서 보유세 급등은 현실로 닥쳤다.

김영옥 기자

강남 3구와 용산구를 제외한 한강벨트 지역에선 아파트값이 최근 25억원 이하로 키를 낮추는 현상도 감지된다. 지난해 10·15 대책으로 주택담보대출 한도는 ▶15억원 이하 최대 6억원 ▶15억원 초과~25억원 이하 최대 4억원 ▶25억원 초과 최대 2억원으로 단계별 설정됐다. 이로 인해 25억원은 규제상 초고가 아파트냐, 아니냐를 가르는 기준 역할을 하고 있다.

강동구의 4932가구 대단지 고덕 그라시움 84㎡(전용면적)는 지난 1월 22일 24억9900만원에 팔렸다. 전 고점(지난해 10월 26억원)보다 1억원 넘게 내렸다. 현재 같은 평형 매물 호가는 최저 24억원까지 나오는 등 대부분 매물이 25억원 이하로 설정돼 있다. 성동구 래미안옥수리버젠 84㎡는 지난해 10월 30억원에 신고가를 썼지만 현재 호가는 그보다 ６억원 낮은 24억원까지 떨어져 시장에 나와 있다. 마포구 대장 아파트인 마포래미안푸르지오 84㎡도 지난해 9월 27억원에 거래됐으나 현재 최저 호가는 23억5000만원이다.

전문가들은 25억원을 기준으로 매도자와 매수자 간 쌍방의 이해관계가 맞아떨어진 전략적 하락 거래라고 분석한다. 대출 2억원이 큰 의미가 없는 25억원 초과 초고가 주택과 달리 25억원 부근의 아파트는 대출 한도가 2억원이냐, 4억원이냐가 매수 결정에 큰 영향을 미칠 수 있다. 25억100만원짜리 아파트를 사려면 현금이 23억100만원 필요하지만, 100만원만 낮춘 가격으로 매수하면 필요한 현금이 21억원으로 줄기 때문에 접근성이 커진다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “다주택자 또는 강남으로 갈아타기를 하려는 매도자 입장에선 빨리 매물을 팔아야 하고, 매수자도 2억원 자금이 더 생기느냐가 걸린 문제”라며 “한강벨트는 지난해 폭등한 피로감이 쌓인 지역이기도 해서 의도적으로 시세를 25억원으로 낮춰 거래하는 것으로 보인다”고 말했다.

김준영 기자