은마·잠실주공 2주택자, 보유세 4300만원…3주택자는 2억 더 낸다

강남3구 24.7% 보유세 증가
과표 12억 초과 3주택자 가산세율 적용
고령층 1주택자 주택 처분 움직임
다주택자 매물, 추가 출회 가능성
보유세 부담, 임차 비용 전가 우려도

올해 서울 강남 3구와 한강벨트를 중심으로 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 이 지역에 주택을 여러채 보유한 집주인의 보유세 부담도 전년 대비 40% 이상 커지게 됐다. 정부가 올해도 공동주택 공시가격 현실화율을 69%로 동결했지만, 집값 상승만으로도 강남3구 3주택자는 보유세로 2억원 가까이 되는 금액을 납부하게 될 것으로 추산됐다.

18일 아시아경제가 국토교통부의 '2026년 공동주택 공시가격(안)'을 바탕으로 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션 결과에 따르면 서울 강남구 은마아파트 84㎡와 송파구 잠실주공5단지 82㎡를 소유한 2주택자의 경우 올해 보유세(공정시장가액비율 종부세 60%·재산세 60%)로 4284만원을 낼 것으로 보인다. 전년(3183만원) 대비 34.58% 뛴 규모로, 각 주택의 공시가격이 전년 대비 각각 26%, 25.5%씩 뛰면서 보유세 부담이 약 1600만원 늘어난 것이다.

특히 강남3구에 고가 주택을 보유한 3주택자는 보유세로만 2억원에 육박하는 금액을 납부하게 될 것으로 추산됐다. 서초구 아크로리버파크 112㎡, 강남구 은마아파트 84㎡, 송파구 잠실주공5단지 82㎡를 모두 소유하고 있는 3주택자는 올해 1억9204만원의 보유세를 내게 될 것으로 보인다. 전년(1억3552만원) 대비 약 5652만원이 늘어난 규모다. 3주택자의 경우 과세표준이 12억원을 초과하는 수준부터는 2주택 이하 보유자보다 높은 2.0% 이상 세율이 적용된다. 금액이 커질수록 적용하는 세율도 가파르게 높아진다.

국토부에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격 상승률은 9.16%를 기록했다. 이 가운데 서울은 18.67% 상승해 5년 내 최고치를 보였다. 전국 17개 시도 가운데서도 오름폭이 가장 컸다. 특히 한강벨트를 인접 자치구는 평균치를 훌쩍 넘는 상승률을 기록했다. 강남3구와 성동·용산·마포 등 한강 인접 자치구는 전년 대비 공시가격이 각각 24.7%, 23.13% 올랐다. 그 외 자치구 상승률은 6.93%에 불과했다.

해당 입지 내 집 값이 폭등하면서 은퇴 후 소득이 끊긴 고령층 소유주와 다주택자의 경우 버티는 비용을 감당하지 못해 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이전에 매물을 내놓을 수 있다는 전망이 나온다. 정기적인 소득이 없는 고령층 1주택자를 중심으로 주택을 처분하고 규모를 줄여 이동하는 이른바 '주거 다운사이징'이 활발해질 것이라는 얘기다.

올해 전용면적 111㎡ 기준 전년(1858만원) 대비 보유세가 약 1000만원가량 뛸 것으로 추산된 압구정동 신현대 9차의 경우 이미 연초부터 보유세 부담을 예상해 고령층 1주택자들이 주택을 처분하는 움직임이 이어지고 있다.

압구정동 신현대9차 인근 A 공인중개사 소장은 "정부에서 보유세를 올릴 가능성이 크다는 언론 보도를 보고 연초부터 고령층 1주택자들이 자녀에게 재산을 증여해 두고 남아있는 집 한 채마저 매물로 내놓는 경우가 꽤 있었다"며 "초고가 주택 소유주일지라도 은퇴한 어르신들은 보유세가 몇백만원만 뛰어도 가계에 오는 타격이 크기에 고민 끝에 매물을 내놓는 소유주들이 더 있을 것으로 보인다"고 말했다.

일각에선 버티기에 돌입한 다주택자들이 늘어난 보유세 부담을 임차인에게 전가할 수 있다는 우려도 나온다. 양도세 중과 유예 종료 시점인 5월 9일 전에 주택을 처분하려면 토지거래허가 기간을 고려해 4월 중순 전에 거래를 마쳐야 하기에 현시점에서 다주택자가 매물을 처분하기는 시간적 압박이 큰 상황이다. 이에 따라 임대차 소득으로 세제 부담을 메꿀 가능성도 있다.

마포래미안푸르지오 인근 B부동산 소장은 "본인들이 모두 부담을 떠안기보다는 전세 보증금이나 월세를 올려받아서 세금 문제를 해결하려 할 것"이라고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr
이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr