청약 고민 중?…안 보면 후회할 9곳

분양 시장은 옥석 가리기 중

봄을 맞아 수도권 분양 시장에 큰 장이 선다. 고금리 기조와 각종 규제 불확실성으로 지난해 말부터 미뤄졌던 물량이 대거 쏟아질 예정이다. 다만 ‘로또’로 통하던 청약 시장은 최근 고분양가 부담으로 수요가 선별적으로 움직이며 ‘옥석 가리기’가 뚜렷해지고 있다. 최근 3개월 동안 주거 선호도가 높은 수도권(서울·경기·인천)에서 분양된 아파트의 11.9%가 당첨 뒤 계약 포기 등으로 다시 분양 시장에 나온 것으로 나타났다.

청약홈에 따르면, 지난해 11월~올해 2월 수도권에서 분양한 아파트 2만8260가구 중 3362가구(11.9%)가 무순위·임의공급 물량으로 집계됐다. 이 중 2720가구는 무순위, 642가구는 임의공급으로 공급됐다.

이 기간 서울 서초구 ‘래미안트리니원’, 강남구 ‘역삼센트럴자이’, 서대문구 ‘드파인연희’ 등은 본청약에서 완판됐다. 반면 경기·인천권에서는 공급 물량 대비 이탈률이 높은 단지가 속출했다. 1차 미분양(계약 포기) 비율이 가장 높았던 단지는 경기 시흥거모지구 ‘대방엘리움더루체2차’로 당첨자의 97.4%가 계약을 포기했다. 평택 화양 ‘서희스타힐스센트럴파크(95.74%)’, 경기 안양 ‘만안역중앙하이츠포레(82.98%)’에서도 당첨자가 대거 이탈했다.

입지가 나쁘지 않고 본청약 당시 높은 경쟁률을 기록했는데도 잔여 물량이 대거 발생한 사례도 적잖았다. 안양 ‘안양자이헤리티온’은 15.5 대 1 경쟁률을 기록하고도 무순위(241가구)에 이어 임의공급(130가구)까지 이어졌다. 성남 ‘더샵분당센트로’는 고분양가(전용 84㎡ 기준 최고 21억8000만원)에도 최고 105.5 대 1 경쟁률로 모든 타입이 1순위 마감에 성공했지만, 당첨자가 계약을 포기하며 50가구가 무순위 물량으로 나왔다. 용인 ‘수지자이에디시온’ 역시 고분양가 논란(전용 84㎡ 최고 15억6500만원)을 겪으며 무순위 청약을 2회 차까지 진행했다.

전문가들은 청약 시장이 철저히 실수요 위주로 재편된 만큼 분양가와 입지, 단지 규모를 꼼꼼히 따지는 청약자가 늘어날 것으로 본다. 이주현 월천재테크 대표는 “공사비 상승 여파로 분양가가 부쩍 오르며 ‘청약은 무조건 이익’이라는 공식이 깨졌다”며 “차별화된 입지나 규모를 갖췄거나 미래가치가 확실한 곳이 시장에서 살아남을 것”이라고 분석했다.

서울 서초구 서초동 신동아1·2차를 재건축하는 ‘아크로드서초’ 투시도. (DL이앤씨 제공)

서초·동작·성북서 봄맞이 분양

인근 아파트와 분양가 비교해봐야

분양가가 부쩍 올랐고 청약 시장 열기도 예전만 못하지만, 여전히 눈여겨볼 만한 단지는 적잖다. 이번 분양 시즌 핵심은 서울 서초·영등포·강서 등 주요 입지에 들어서는 이른바 ‘알짜 단지’다.

강남권에서는 서초구 ‘아크로드서초’가 대표적이다. 서초동 신동아1·2차를 재건축한 이 단지는 최고 39층 16개동, 총 1161가구 대단지로 조성되지만 일반분양은 56가구에 불과하다. 2호선·신분당선 강남역과 뱅뱅사거리 사이에 위치해 강남 업무지구까지 도보 이동이 가능하다. 3.3㎡당 예상 분양가는 약 7900만~8000만원 선. 전용 59㎡ 기준으로 19억~20억원대다. 올 1분기 분양가상한제가 적용되는 대표 강남권 단지로 꼽힌다. 인근 ‘래미안리더스원(2020년 입주·1317가구)’ 같은 면적은 지난 2월 32억5000만원(13층)에 손바뀜했다.

잠원동 신반포21차를 재건축하는 ‘오티에르반포’도 분양이 임박했다. 총 251가구 가운데 전용 44·45·59·84㎡ 86가구가 일반분양 물량이다. 오티에르반포는 당장 올봄 집들이를 하는 후분양 단지다. 3월 중 입주자 모집 공고가 난 뒤 청약에 당첨되면 한 달 안에 계약금·중도금·잔금을 내야 하는 구조여서 자금 동원력이 당락의 핵심 변수로 꼽힌다. 전용 84㎡ 분양가는 28억원 안팎으로 예상된다. 인근 메이플자이 입주권은 지난해 11월 56억원대에 거래됐다.

단, 분양가상한제 적용 여부와 상관없이 아크로드서초와 오티에르반포는 현금 조달 능력이 충분한 사람만 진입할 수 있다. 지난해 발표한 10·15 대책에 따라 25억원 초과 주택의 담보대출 한도는 2억원으로 제한돼서다. 중도금은 담보인정비율(LTV) 40%까지 대출이 나오지만, 잔금 시점에는 2억원을 뺀 대출금을 모두 상환해야 한다. 사실상 20억원 안팎의 현금 조달 능력이 있어야 한다는 뜻이다.

강남에 관심이 없다면 동작구 뉴타운 사업지도 눈여겨볼 만하다. 노량진뉴타운 ‘라클라체자이드파인’과 흑석뉴타운 ‘써밋더힐’이 각각 3월, 4월 분양을 준비 중이다. 노량진6구역을 재개발한 라클라체자이드파인은 총 1499가구 중 369가구가 일반분양 물량으로 나온다. 흑석11구역을 재개발하는 써밋더힐은 지하 6층~지상 16층, 30개동, 총 1515가구로 지어진다. 이 중 424가구가 일반분양된다. 한강이 가까운 대단지여서 인기를 끌 것으로 예상된다. 업계에서는 라클라체자이드파인과 써밋더힐 분양가가 전용 84㎡ 기준 25억원 안팎에 책정될 것으로 본다. 서초구 오티에르반포와 큰 차이가 없다.

영등포구에서는 포스코이앤씨가 문래진주아파트를 재건축한 ‘더샵프리엘라(총 324가구 중 138가구)’를 공급한다. 단지 규모는 작지만 지하철 2호선 도림천역에 위치해 서쪽으로는 목동, 동쪽으로는 여의도 업무지구와 가깝다. 직주근접을 중시하는 30~40대 실수요 수요가 유입될 가능성이 있다. 전용 59㎡ A타입 최고 분양가가 12억4982만원, B타입 최고 분양가가 13억39만원에 책정됐다. 전용 84㎡는 타입에 따라 17억6639만~17억9888만원에 나온다. 인근에 신축 단지가 없어 단순 비교는 어렵지만, ‘문래힐스테이트(2003년 입주·776가구)’ 전용 84㎡가 지난 1월 17억7000만원(11층)에 실거래된 바 있다.

같은 영등포구 신길동에서는 지역주택조합으로 공급되는 대단지가 나온다. ‘더샵신길센트럴시티’는 총 2054가구 규모로 이 가운데 477가구가 일반 몫이다. 단지 인근 신길뉴타운 일대는 수년 전 입주를 마친 대단지 아파트가 많아 주거 환경이 잘 정돈된 편이다. 분양가는 아직 확정 전이지만, 인근 신축 단지와 비교해 청약 여부를 판단하는 것이 좋다. ‘신길센트럴자이’ 전용 84㎡가 지난 2월 18억9000만원(4층)에, 전용 59㎡가 16억9000만원(3층)에 매매 계약서를 썼다.

강서구에서는 삼성물산이 ‘래미안엘라비네(총 557가구 중 272가구)’ 일반분양에 나선다. 방화뉴타운6구역 재건축 사업지에 들어서는 이 단지는 마곡지구와 김포공항 배후 주거지로 꼽힌다. 래미안엘라비네 분양가는 3.3㎡당 평균 5178만원으로 확정됐다. 전체 일반분양 물량 가운데 30평대인 전용 84㎡(178가구)가 가장 많다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 18억4800만원, 전용 59㎡ 기준 14억2900만원 선이다.

성북구에서는 장위뉴타운10구역을 재개발한 ‘장위푸르지오마크원’이 분양 채비에 나선다. 사랑제일교회 보상 문제로 홍역을 앓았던 사업지다. 전체 1931가구 중 일반분양 물량이 1031가구로 넉넉하다. 다만 분양가가 관건이다. 업계는 이 단지 분양가가 3.3㎡당 5000만원 안팎에 책정될 것으로 본다. 조합 희망가는 전용 84㎡ 기준 17억원대, 전용 59㎡ 기준 13억원대다. 내년 3월 입주 예정인 6구역 ‘푸르지오라디우스파크’ 전용 84㎡는 16억449만원(17층)에 실거래됐다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2351호(2026.03.18~03.24일자) 기사입니다]

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