인구 30만명 회복…광명이 웃고 있다 [감평사의 부동산 현장진단]

여기는 왜 주택 공급 넘칠까

광명시는 경기도 기초자치단체 중 4번째로 면적이 작다. 광명시보다 면적이 작은 경기도 시·군은 군포시(36.4㎢), 과천시(35.9㎢), 구리시(33.3㎢)밖에 없다.

좁은 면적에 비해 인구는 많은 편이다. 구리시(약 18만5000명), 과천시(약 8만명), 군포시(약 25만명)와 비교하면 인구 밀도가 높다. 최근 광명시는 재개발·재건축 단지가 동시다발적으로 입주하며 다시 30만명을 넘어섰다는 소식이 전해져 화제를 모은다.

광명시는 지난 2월 28일 기준 인구가 30만826명을 기록했다고 밝혔다. 광명시 인구가 30만명 선을 회복한 것은 2020년 12월 이후 5년 2개월 만이다.

광명시는 2012년 인구 35만5560명으로 정점을 찍었다. 하지만 광명뉴타운 개발이 본격적으로 시작되며 이주 수요가 늘어 감소세로 돌아섰다. 이후 2020년 12월, 30만명 아래로 내려간 데 이어 2024년 10월, 27만7281명까지 줄었다.

지난해부터 광명·철산동 등에서 재개발·재건축 아파트가 입주해 광명시 인구는 다시 증가하고 있다. 올해 1월 29만7468명이었던 인구는 한 달 사이 3358명 늘며 30만명 선을 회복했다.

광명시 생활권은 크게 4곳으로 분류된다. 광명뉴타운이 조성되는 광명동, KTX 광명역이 있는 일직동, 안양천을 따라 중저층 아파트가 모여 있는 하안동과 소하동, 그리고 학군이나 생활 인프라가 잘 갖춰진 철산동이다.

이 중 철산동이 광명시에서 가장 선호하는 주거지역으로 분류된다. 광명뉴타운 신축 아파트가 잇따라 입주하고 철산동 저층 아파트 재건축 사업이 마무리되며, 광명 인구가 늘었다는 분석이다. 향후 예정된 대규모 아파트 입주 물량을 고려할 때 광명시 인구 유입은 당분간 계속될 전망이다.

경기 광명시 철산동 ‘철산자이브리에르’ 단지. (윤관식 기자)

저층 재건축 마무리한 철산동

철산자이더헤리티지 신고가 행진

서울시 구로구를 가로지르는 가마산로를 따라 서쪽으로 차를 타고 가다 보면 안양천에 이를 무렵 다리가 하나 나온다. 광명과 서울을 구분하는 광명대교다. 이곳을 건너면 광명시다. 광명대교를 건너니 양쪽 신축 아파트 단지가 눈에 확 들어온다. 왼쪽은 철산자이더헤리티지, 오른쪽은 철산자이브리에르다.

두 단지는 공통적인 특징이 있다. 모두 외관을 커튼월룩으로 꾸며 고급스러움이 느껴진다. 멀리서 보면 흡사 같은 단지라 느껴질 정도로 외형적인 모습이 비슷하다. 광명 신축 아파트 중 흔치 않은 재건축 단지란 점도 흥미롭다. 철산자이더헤리티지는 철산주공8·9단지, 철산자이브리에르는 철산주공10·11단지를 재건축했다. 서쪽으로는 안양천을 끼고 있다는 점 역시 비슷하다. 재건축 단지란 점에서 광명뉴타운과 비교해 대지 모양이 반듯하고 대부분 지형이 평지란 점도 장점이다.

구체적으로 살펴보면 두 단지 차이점도 뚜렷하다.

철산자이더헤리티지는 지하철 7호선 철산역을 도보로 이용할 수 있다. 역과 가장 가까운 동에서 철산역까지 약 10분가량 소요된다. 역세권 단지로 불려도 무방해 보인다. 철산역 초역세권 단지인 철산주공12단지와 철산주공13단지의 재건축 사업이 완료되기 전까지 철산동 랜드마크로 불려도 손색이 없다.

철산자이브리에르는 최소 20분 이상 소요된다는 점에서 철산역을 도보로 이용하긴 쉽지 않다. 다른 지하철역 역시 아주 멀리 위치하진 않지만 도보로 이용하긴 어렵다.

규모 면에서도 철산자이더헤리티지는 3804가구 대단지로 지난해 5월 입주했다. 철산자이브리에르는 올해 1월 입주를 시작했으며 1490가구 규모다.

비슷하면서도 조금씩 다른 점 때문에 두 단지 가격은 살짝 차이가 난다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 철산자이더헤리티지 전용 84㎡는 올해 2월 18억5000만원에 거래되며 신고가를 썼다. 같은 타입 종전 거래가 지난해 9월 16억3000만원인 점을 감안하면 2억원 이상 올랐다. 분양가와 비교하면 2배 가까이 오른 가격이다. 현재 나온 매물은 전용 84㎡ 기준 18억원, 전용 59㎡ 기준 16억원에 호가가 형성됐다.

철산자이브리에르는 이제 막 입주한 단지로 거래가 활발하진 않다. 올해 2월 전용 59㎡가 14억원에 거래되기도 했다. 전용 84㎡의 경우 지난해 말 15억원 전후로 거래됐으며 시장에 나온 매물은 17억~18억원 수준에 호가가 형성됐다. 두 단지 시세는 대략 1억~2억원 정도 차이가 난다.

철산동 A공인중개사사무소 관계자는 “철산자이브리에르는 2009년부터 철산동과 하안동 일대 광범위하게 진행된 저층 재건축 아파트 중 마지막으로 입주한 단지”라고 소개하며 “처음에는 고분양가 논란에 일부 미분양이 있었지만, 지금은 철산자이더헤리티지 못지않게 입지적 장점이 부각되는 모습”이라고 말한다.

퍼즐 완성되는 광명뉴타운

재건축 등 향후 대기 물량도 상당

철산자이브리에르가 입주하며 광명시 철산·하안택지개발지구 내 저층 아파트 재건축 사업은 약 16년 만에 마무리됐다. 2009년 말 철산주공3단지(철산래미안자이)를 시작으로 철산자이더헤리티지와 철산자이브리에르까지 총 8개 단지, 1만4804가구 고층 아파트로 변신했다.

광명 인구 증가의 또 다른 요인은 광명뉴타운이다. 2007년 재정비촉진지구로 지정된 후 일부 구역이 해제되기도 했지만 나머지 구역에서 순차적으로 입주를 마쳤다.

2021년 16구역(광명아크포레자이위브)을 시작으로 2022년 15구역(광명푸르지오센트베르), 2023년 14구역(광명푸르지오포레나), 2024년 10구역(광명호반써밋그랜드에비뉴), 2구역(트리우스광명), 지난해 4구역(광명센트럴아이파크), 1구역(광명자이더샵포레나)이 차례로 준공했다. 7개 구역에서 공급한 물량만 약 1만5000가구에 이른다.

인구 증가가 광명 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.

광명 집값은 대규모 입주 물량으로 인해 지난해 초까지 약보합세를 유지했지만, 하반기부터 반등에 성공했다. 올 들어서도 분위기가 괜찮다. 한국부동산원이 발표한 3월 1주(3월 2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 광명시 집값은 전주 대비 0.17% 상승했다. 올해 누적 상승률은 약 3%에 이른다.

다만 앞으로 이 같은 분위기가 계속 이어질 수 있을지는 의견이 분분하다.

광명을 둘러싼 호재는 많다. 신안산선이나 월곶판교선 등이 광명을 관통한다. 대단지 입주가 지속되지만 전세 물량이 생각보다 많지 않다는 점 역시 주목할 부분이다.

반론도 만만찮다. 끊이지 않는 주택 공급량이다.

광명 아파트 대기 물량은 수도권 다른 어떤 지역보다 많다. 당장 광명뉴타운 5·9·11·12구역이 착공에 들어갔다. 2027년 5구역(광명자이힐스테이트SK뷰)과 9구역(광명롯데캐슬시그니처), 2029년 12구역(철산역자이), 11구역(힐스테이트광명)이 순차적으로 입주한다. 4곳 구역에서 공급되는 물량만 1만가구가 넘는다. 이들 외에도 광명뉴타운에는 3구역과 7구역 등이 공공재개발을 추진 중이다.

광명뉴타운뿐 아니다. 재건축만 마무리되면 광명시 대장 아파트가 될 것으로 예상되는 철산주공 12단지와 13단지 또한 사업에 박차를 가하고 있다. 두 곳 모두 철산역 초역세권 단지로 아직은 사업 초기 단계다. 지난해 정비구역으로 지정됐으며 현재 조합설립을 위한 절차를 진행 중이다. 하안주공아파트 역시 상당수 단지가 정비구역으로 지정됐다. 3기 신도시 광명·시흥지구와 소하동 구름산지구 등을 고려하면, 향후 10년 내 광명시 공급 물량은 헤아릴 수 없을 정도다. 지난 1년간 광명 아파트 입주 물량은 1만가구를 넘지만 시장에 남아 있는 전세 매물은 생각보다 많지 않다. 그만큼 주거지역 관점에서 광명 선호도가 높아졌다. 다만 한풀 꺾인 서울 강남권 분위기와 별개로 광명은 중장기적으로 계획된 공급량이 너무 많다는 점은 변수다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2351호(2026.03.18~03.24일자) 기사입니다]

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