강남 아파트 전세 거래 ‘반토막’… 빌라는 ‘공급절벽’

2월 거래, 전년 대비 50.7% 줄어
수요 급감에 ‘급전세’ 속속 등장
서울아파트 평균 월세 사상 최고치

15일 서울 송파구의 부동산중개업소에 매물정보가 표시되어 있다. 뉴시스

이른바 ‘강남3구’로 불리는 서울 최상급지 강남·서초·송파구의 지난달 아파트 전세 거래량이 지난해 같은 기간 대비 반토막 난 것으로 확인됐다. 반면 청년·서민층의 임대 주거 안전망 역할을 해온 빌라(연립·다세대) 공급은 서울 전역에서 전세 기피로 말라붙었다. 민간 임대시장의 매물 순환 생태계가 주거 피라미드 위아래에서 모두 막혀버린 모습이다.

15일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난달 강남구 아파트 전세 거래량은 지난해 같은 기간의 1157건 대비 50.7% 줄어든 570건에 그쳤다. 송파구는 전년 동기간 대비 43.5% 내려간 713건, 서초구는 24.9% 쪼그라든 542건이었다. 월세도 다르지 않았다. 월세 거래량은 강남구에서 49.0%, 송파구에서 47.2%, 서초구에서 48.1% 내리막이었다.

통상 2월은 이사철로 전·월세 수요가 꾸준한 기간이다. 특히 강남 3구는 전통적으로 고액의 보증금을 낼 여력이 되는 수요층이 형성되어 있고 대치동 등 학군 수요도 있어 아무리 임대비용이 비싸더라도 일정 수준 이상으로 이사철 거래가 성사되어 왔다. 그러나 최근 현장에선 수요가 급감하면서 ‘급전세’ 매물도 속속 등장하는 것으로 알려졌다.

전문가들은 상급지의 전세 거래 부진이 ‘주저앉기’로 인한 연쇄작용이라고 설명한다. 선호도 높은 지역의 세입자들이 계약갱신권으로 눌러앉았고, 이 때문에 이사를 고민하던 신규 수요층도 마땅한 곳을 찾지 못해 같이 주저앉아 버렸다는 이야기다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “갱신이 늘어서 거래 총량이 줄었다고 보는 게 현재로선 가장 유력한 해석”이라고 말했다.

반면 주택 임대시장의 상대적 하단에 해당하는 빌라 시장에서는 공급이 극단적으로 얼어붙었다. 이날 국토교통부 주택 유형별 준공실적 통계에 따르면 지난해 준공된 서울 빌라 주택은 4858가구였다. 이는 아파트 준공 물량 4만9973가구의 9.7%에 그치는 수준이다. 신규 빌라 공급이 차단되면 결국 임대 매물 공급도 줄어들 수밖에 없다는 점에서 적신호로 해석된다.

빌라 공급이 현재 수준까지 줄어든 건 최근 2~3년 사이의 일이다. 빌라는 2018년만해도 3만5006가구, 2019년에는 3만1128가구가 서울에 공급됐다. 2020년에도 신규 공급 빌라는 2만5524가구, 2021년 2만5735가구, 2022년 2만2000가구로 2만 가구선을 유지했다. 그러나 2023년부터 1만4118가구로 급감하더니 2024년 6123가구까지 떨어졌다.

익명을 요구한 부동산 시장 전문가는 “사실 빌라 공급이 막힌 건 정부 정책 탓이 크다”고 했다. 그는 “전세보증보험 자체 허들을 높여놔 갭투자 수요가 진입을 하지 않고, 투자수요가 유입되지 않으니 그러잖아도 건축비용이 다 올라있는 상황에 건설업자들도 빌라를 짓지 않는다”고 설명했다. 2021년 전세사기 사태에 따른 빌라 기피 역시 원인 중 하나로 꼽힌다.

신규 빌라가 줄면 빌라 임대 공급 역시 줄어드는 게 수순이지만 아파트 임대 시장 진입장벽은 오히려 더 높아지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 1월 서울 아파트의 평균 월세는 150만4000원으로 사상 최고치였다. 1년 전의 134만3000원과 비교하면 약 12% 오른 수치다. 상승폭 자체도 2018년 19% 이후 가장 큰 폭이다.

조효석 기자 promene@kmib.co.kr

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