“실거주 안하면 세금폭탄”…서울 아파트값 ‘하락세’ 굳힐까

김윤덕 국토부 장관 “주택 보유, 경제적 이익 아니다”
투기성 주택 보유에 경고, 다주택자 다음 고가·비거주 1주택자
보유세 강화 카드 검토에 “상반기 서울 아파트값 하락 지속”

ⓒ뉴시스

정부가 연일 투기·투자 목적의 주택 보유에 강력한 경고 메시지를 보내면서 다주택자에 이어 고가·비거주 1주택자에 대한 보유세 강화가 추진된다.

서울에선 고가 주택이 몰린 강남권에서부터 하락세가 시작된 상황으로 보유세 강화 방침이 지속적인 매물 출회로 인한 가격 하락으로 이어질지 주목된다.

15일 국토교통부에 따르면 관계부처에서 부동산 세제와 관련 합리화 방안을 마련하기 위한 방안을 검토 중이다.

주 타깃은 초고가·비거주 1주택으로 보유세 부담을 키워 집주인들이 버티지 못하도록 하겠다는 계획이다.

김윤덕 국토부 장관은 지난 12일 CBS 라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에 출연해 “투기성 보유나 실거주하지 않는 1주택 문제까지 포함해 강력한 정부의 대책이 필요하다고 생각하고 준비 중”이라고 언급한 바 있다.

그러면서 “집을 계속 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 아니라는 점에 정부 정책의 모든 지향과 방향이 함축돼 있다”고 입장을 내놨다.

현재 서울 부동산 시장에선 오는 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 아파트 매물이 증가하고 있는 상황이다.

토지거래허가를 고려하면 다주택자들에게 남은 시간은 약 한 달 정도로 시한이 촉박해지면서 급매물이 증가하고 급기야 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 중심으로 아파트값이 3주째 하락세를 이어가고 있다. 3월 둘째 주 들어서면서 강동구도 하락 지역에 이름을 올렸다.

다만 다주택자 규제만으로는 5월 9일 이후 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다는 분석이 나오자 정부가 초고가·비거주 1주택자까지 규제 범위를 확대해 매물 출회를 압박할 것이라는 분석이 나온다.

시장에서는 공시가격에 활용되는 공정시장가액비율(종합부동산세·재산세 60%, 1주택 재산세 43~45%) 상향을 유력하게 보고 있다. 공정시장가액비율은 과세표준을 산정하는 기준이 된다.

공시가격에 공정시장가액비율을 반영해 산정하는데 이는 시행령으로 조정이 가능해 올해 공동주택 공시가격 현실화율이 69%로 동결된 상황 속 보유세를 올릴 수 있는 변수로 작용할 수 있다.

향후 공시가격 현실화율이 점진적으로 인상될 수 있다는 점도 보유 부담을 키우는 요인으로 꼽힌다.

부동산 보유 기간에 따라 양도 차익을 일정 비율 공제헤주는 장기보유특별공제 축소 가능성도 거론된다. 현행에 따르면 1가구 1주택자에게 최대 80% 특별공제가 적용될 수 있는데 비거주 1주택자 등에는 혜택을 축소하는 방안을 내놓을 수 있단 분석이다.

지난해 수도권 대출 규제와 토지거래허가구역 지정을 통한 갭투자 차단 조치와 함께 올해 부동산 세금 규제 강화 움직임이 본격화되면서 서울 아파트 매물 출회와 함께 가격 하락세가 이어질 것이란 전망이 나온다.

하지만 이미 보유세 부담이 가시화되고 있어 1주택자들도 상반기 중 주택을 처분해 하반기에는 매물 출회 효과가 크지 않을 것이란 관측도 있다.

부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값이 8.98%로 역대급 상승률을 기록했다. 공시가격·공정시장가액비율을 동결하더라도 올해 보유세는 큰 폭으로 뛸 것으로 보인다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “현재 양도세 중과를 피하려는 매물뿐 아니라 보유세 부담에 따른 매물, 차익을 실현하려는 매물 등 여러 부류의 매물이 나오고 적체되면서 상반기 집값은 하락할 것”이라면서도 “하반기에는 변수가 있다”고 주장했다.

이어 “보유세 과세 기준일이 6월 1일이라서 상반기에 매물이 나온 것 만큼 하반기에는 매물 절벽 현상이 나타날 수 있다”며 “여기에 고금리 기조가 깨질 가능성도 있어 전반적으로 ‘상저하고’ 흐름을 보일 것으로 예상된다”고 덧붙였다.