조물주 위에 건물주?…서울 오피스 공실률 높아졌다[주末머니]

지난해 거래량은 사상 최대 기록
올해도 거래는 견조할 것으로 예상
공실률 점점 높아져…가격도 제자리

지난해 사상 최대 거래량을 기록한 서울 오피스 시장이 올해도 견조한 거래 규모를 이어갈 것으로 전망된다. 다만 가격 정체 국면이 지속될 것으로 보이며 예정돼 있는 공급 물량은 리스크 요인으로 꼽힌다.

최근 대신증권에 따르면 서울 오피스 시장의 2025년 누적 거래량은 전년 대비 79.9% 증가한 26조원으로 사상 최대치를 기록했다.

지난해 1000억원 이상의 거래를 살펴보면 총 24조2000억원 중 66.6%가 재무적 투자자(FI)의 투자였으며 8.7%가 FI와 전략적 투자자(SI)의 혼재된 거래였다. SI 거래가 약 24.7%였으며 선매입 거래가 11.8%, 상장 리츠가 12.9%, 그 외가 41.9%였다.

배상영 대신증권 연구원은 "2026년도 오피스 투자 수급 및 투자 시장에 대한 긍정적인 시각을 갖고 있으나 거래대금은 2025년 대비 감소할 수 있을 정도로 지난해 거래대금이 컸다"면서 "지난해 거래는 다양한 수급의 시장 유입이 만들어낸 결과"라고 설명했다.

올해도 거래는 원활할 것으로 전망된다. 배 연구원은 "SI 수요가 여전한 가운데 전통적인 기관 투자 수요가 회복됐고 상장리츠 또한 새로운 수급 주체로 등장해 2026년에도 견조한 거래대금을 기록할 가능성이 크다"고 내다봤다.

투자시장이 호황인 것과는 별개로 가격은 정체 구간이 지속되고 있다. 배 연구원은 "금리 상승·인상 초기에는 강력한 임대시장을 근거로 가격 레벨 방어를 해낸 구간이었다면 2025년은 하락하는 시장 금리의 추세를 근거로 임대시장 둔화에도 가격 레벨을 방어한 구간이라 볼 수 있다"면서 "다만 금리 레벨이 기대만큼 낮아지지 않아 가격 정체는 상당기간 지속될 수 있다"고 짚었다.

공실률은 증가하는 추세다. 서울 오피스의 공실률은 6.2%, 신축을 제외하면 4%대 초반을 기록했다. 배 연구원은 "지표의 절대 수준은 안정적이나 방향성은 둔화 쪽으로 가고 있다"면서 "여의도권역을 제외한 전 권역 공실률이 증가 추세로 전년 대비 1.40%포인트, 2년전 대비 2.37%포인트 공실률이 증가했다"고 분석했다.

올해 서울 오피스 시장의 모멘텀으로는 ▲다양한 수급 주체의 유입 지속 ▲원화 약세로 인해 달러 환산 가격 정체(2020년 수준) ▲임대시장 둔화에도 특정 지역·규모 자산의 차별화 양상이 꼽힌다. 배 연구원은 "이같은 모멘텀으로 다소 가격 레벨 부담이 있다 하더라도 몇 년 동안 지연된 투자의 집행, 안정적인 사무공간의 확보 등의 이유로 우량 자산위주의 활발한 거래는 지속될 것"이라며 "새로운 외국인 수급 또한 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.

이와 함께 매크로(거시경제) 이슈, 마곡 공실 및 도심업무지구(CBD) 공급 물량은 리스크 요인으로 지목된다. 배 연구원은 "이미 예상보다 높은 금리 수준에서 지정학적 이슈-유가-물가-금리의 흐름 변화가 나타난다면 캡레이트(자본환원율) 스프레드(캡레이트와 무위험자산 수익률 차이) 여력이 크지 않은 서울 오피스 시장의 위협이 될 수 있다"면서 "또한 마곡 입주장은 끝이 아니라 진행 중이며 CBD에 집중돼 있는 공급 예정물량은 서울 전반에 영향을 끼칠 수도 있는 요인"이라고 짚었다.

송화정 기자 pancake@asiae.co.kr