“세입자 낀 다주택자 집은 실거주 2년 유예”…최대 2년 갭투자 허용? [호모 집피엔스]

매매계약 후 4~6개월 내 양도해야 면제
5월 9일 전 ‘가계약’은 중과 유예 안 돼

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 5월 9일 종료한다. 다만 정책 예측 가능성과 신뢰성을 고려해 중과 유예 적용 대상을 ‘5월 9일 이전 양도’에서 ‘5월 9일 이전 계약’으로 확대한다. 이후 4~6개월 안에 잔금 지급과 등기를 마쳐야 한다.

신규 지정된 조정대상 지역에서 다주택자 보유 주택이 매물로 나온 경우 원칙적으로 매수자는 토지거래허가 신청일 기준 무주택자여야 한다. 다만 매매 주택의 잔여 임대차 기간이 허가일로부터 6개월 미만이면 매수자의 주택 보유 여부와 관계없이 매수가 가능하다.

재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처는 지난 2월 12일 이 같은 내용을 담은 ‘다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진 방안’을 발표했다.

다음은 다주택자 중과 유예 종료와 보완 방안 관련 문답이다.

Q. 5월 9일 전 체결한 가계약이나 토지거래허가를 위한 사전 약정만으로도 중과가 유예되나.

A. 가계약이나 토지거래허가 전 사전 거래 약정은 ‘계약’에 해당하지 않는다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류로 확인돼야 한다.

Q. 5월 9일까지 계약한 뒤 토지거래허가일 기준 잔여 임대차 기간이 4개월 미만이면 임대차계약 종료 후 바로 실거주해야 하나.

A. 허가일 기준 잔여 임대차 기간이 4개월 미만이면 기존 규정과 같다. 허가일로부터 4개월 안에 입주하고 2년간 실거주하면 된다.

Q. 신규 지정 조정대상 지역 주택은 토지거래허가제도상 실거주 의무가 4개월에서 6개월로 유예되고, 매수인이 무주택자로 제한된다. 잔여 임차 기간이 6개월 미만인 주택을 매수하는 경우에도 무주택자로 제한되나.

A. 무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정 조정대상 지역에서 잔여 임차 기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택은 무주택자 여부와 관계없이 매수할 수 있다.

Q. 무주택자 여부 판단 기준 시점은 언제인가.

A. 토지거래허가 신청 시점이다. 전입신고 의무 유예는 대출 신청일을 기준으로 판단한다.

Q. 신규 지정 지역은 계약일로부터 6개월 안에 잔금·등기를 하도록 유예됐다. 토지거래허가 대상의 경우 허가 후 4개월 안에 실입주가 원칙인데, 6개월 안에 잔금·등기가 가능한가.

A. 가능하다. 신규 지정 지역은 계약일로부터 6개월 안에 잔금과 등기를 마치고, 토지거래허가일로부터 6개월 안에 입주해 2년간 실거주하면 된다. 정부는 관련 규정을 개정할 예정이다.

Q. 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제 신청·허가가 가능한가.

A. 2월 안으로 관련 규정이 개정될 예정이다. 개정 이후 허가가 가능하다. 부동산 거래신고법에 따라 신청일부터 15영업일 안에 허가 여부를 심사한다. 예를 들어 2월 12일 신청하면 15영업일 이후인 3월 10일 이전에 허가가 가능하다.

Q. 임대 중인 토지거래허가 대상 주택의 실거주 의무 유예를 위해 추가로 제출해야 할 서류가 있나.

A. 전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과 대상 다주택자이고, 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 주택을 거래하는 경우에 적용된다. 이를 확인하기 위한 서류다.

Q. 전세대출을 이용 중인 사람이 규제지역에서 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 회수된다. 이번 조치에도 무주택자의 주택 매수가 어려운 것 아닌가.

A. 매수한 아파트에 세입자가 거주 중이면 해당 임대차계약의 잔여 기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다.

재정경제부 자료