다주택 양도세 중과 부활…무주택자엔 ‘2년 갭투자’ 허용?

5월 9일까지 매도·매수의 장애 요인 최소화
주택담보대출에 따른 전입 신고 의무도 완화

다주택자 선택은 12일 서울 시내 한 공인중개사 사무실에 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 알리는 안내문이 게시돼 있다. (사진=연합뉴스)

무주택자가 조정대상지역 내 다주택자의 ‘전세 낀 집’을 주택담보대출로 매수할 때 적용되던 전입 의무가 한시적으로 유예된다. 현재는 조정대상지역에서 대출받아 주택을 구입할 경우 대출 실행일로부터 6개월 내 전입 신고를 해야 하지만 앞으로는 기존 세입자의 임대차 계약 종료 시점까지 전입을 미룰 수 있다. 양도세 중과 유예가 끝나는 5월 9일까지 매도·매수의 장애 요인을 최소화하겠다는 취지다.

12일 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등에 따르면 정부는 ‘다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료 및 보완방안’을 확정했다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 밝힌 대로 2022년 5월부터 매년 연장돼 온 다주택자 양도세 중과 유예는 5월 9일 종료된다. 이에 따라 조정대상지역 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 가산되는 제도가 4년 만에 부활한다.

정부는 다만 거래 경색을 막기 위한 예외 규정을 병행한다. 강남구·서초구·송파구 등 ‘강남 3구’와 용산구 등 기존 조정대상지역은 5월 9일 이전 매매계약을 체결하고 4개월 내 잔금 및 등기를 마치면 양도세 중과를 적용하지 않는다. 토지거래허가일로부터 4개월 이내 입주해야 하며 계약금 지급이 증빙돼야 매매계약으로 인정된다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전 약정은 인정되지 않는다.

지난해 ‘10·15 대책’으로 신규 지정된 조정대상지역(서울 21곳, 경기 12곳)은 2개월의 추가 유예가 주어진다. 이 지역의 매수자는 5월 9일 이전 계약 후 6개월 내 양도 절차를 마치고 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하면 된다.

특히 다주택자가 매도한 전월세 낀 주택을 매수하는 무주택자에 대해서는 최대 2년간 실거주 의무가 유예된다. 이에 맞춰 주택담보대출에 따른 전입 신고 의무도 완화됐다. 기존에는 ‘대출 실행일로부터 6개월 내’ 전입해야 했지만 앞으로는 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘기존 세입자의 임대차 계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점을 선택할 수 있다.

그동안 실거주 의무 유예에도 불구하고 전입 의무가 남아 있어 전세 낀 주택의 대출 매수가 사실상 불가능하다는 지적이 제기돼 왔다. 이번 조치는 이런 시장의 불편을 해소하기 위한 보완책으로 해석된다. 다만 대출 한도 등 금융 규제는 종전과 동일하게 적용된다.

전입 및 실거주 의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우로 한정된다. 또한 이날까지 체결된 임대차 계약의 종료일이 2028년 2월 11일 이전인 경우에 한해 5월 9일까지 해당 주택을 매수한 사람에게만 적용된다.