무주택자의 '잠깐 갭투자'?…양도세 중과 피할 막차 타려면 [Q&A]

서울의 아파트 단지 모습. 뉴스1

정부는 오는 5월9일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 종료한다. 대신 시장 혼란을 줄이기 위한 보완책을 함께 내놨다.

매매계약을 체결하면 기존 규제지역(강남 3구와 용산구)은 잔금·등기 기한이 4개월, 신규 지정지역(서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역)은 6개월 늘어난다. 세입자가 있는 주택은 토지거래허가구역의 실거주 의무를 최대 2년 유예하되, 무주택자에게 매도할 때만 적용된다. 시장에서는 무주택자에 한해 최대 2년까지 가능한 '잠깐 갭투자'란 말도 나온다. 궁금해 할만한 내용을 문답으로 정리했다

정근영 디자이너

Q : 다주택자다. 중과를 피하려면.
A : 당초에는 2026년 5월9일까지 잔금ㆍ등기 완료 시에만 중과 유예가 적용됐지만 이번 보완조치로 5월9일까지 ‘매매계약’만 체결해도 중과 유예를 인정받는다. 다만 가계약ㆍ사전약정은 안된다. 확실하게 계약이 체결되고, 계약금을 지급했다는 증빙이 필요하다. 기존 규제지역(강남 3구ㆍ용산)은 4개월 내, 그 외 신규 지정지역은 6개월 내에 양도하면 중과를 피할 수 있다.

Q : 매수자는 실거주를 언제하면 되나.
A : 정부는 임대 중인 주택의 매도를 돕기 위해 토허구역의 실거주 의무를 한시 완화한다. 2026년 2월12일 기준 기존 임대차계약의 최초 만기까지 실거주 의무를 유예하되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 한다. 주택담보대출 전입신고도 대출 실행 6개월 또는 임대차 종료 1개월 후 중 더 늦은 시점까지로 완화된다. 다만 이러한 실거주 의무 및 전입신고 의무 유예는 ‘다주택자’가 보유한 조정대상지역 주택을 ‘무주택자’에게 매도하는 경우에만 한정해 적용된다.

Q : 세입자 있는 집을 파는 경우, 각종 기한 유예는 매도인이 '1주택자'일 때도 가능한가.
A : 적용되지 않는다. 매도자가 조정대상지역 '다주택자'일 경우에 한해 예외적으로 적용된다. 또 매수자가 무주택자가 아니라면 이런 예외가 적용되지 않는다.

Q : 매수자가 무주택자인지 여부는 언제 기준으로 따지나.
A : 토지거래허가 신청일 기준이다. 다만 주택담보대출을 받을 때는 대출 신청일을 기준으로 무주택 여부를 본다.

Q : 집이 있는 사람이 세입자 낀 집(6개월 이상 남음)을 살 수 있나.
A : 불가능하다. 토허구역 내라면 구청에서 허가 자체를 내주지 않는다. 유주택자가 다주택자의 매물을 살 수 있는 경우는 세입자의 남은 전세 기간이 6개월 미만(신규조정지역)일 때다.

Q : 신규 지정지역은 토허구역이기도 하다. 그래서 허가 후 4개월 안에 입주해야 한다. 그래도 잔금ㆍ등기를 위해 6개월 유예가 가능한가.
A : 바뀐 정책에 따라 계약일로부터 6개월 내 잔금ㆍ등기하면 되고 허가일로부터 6개월 내 입주해 2년 실거주하면 된다.

Q : 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용되는 토지거래허가는 언제부터 신청ㆍ허가가 가능한가.
A : 이달 안으로 규정이 개정될 예정이다. 개정 후 허가가 가능하다. 신청일부터 15영업일 이내 허가 심사를 하게 돼 있으므로 이 기간을 고려해 신청하면 된다. 예를 들어 2월19일 신청한다면 15영업일 이후인 3월17일 이전에 허가가 가능하다.

Q : 전세대출을 쓰고 있는 무주택자다. 집을 사면 전세대출을 바로 갚아야 하나.
A : 당장은 아니다. 원래 규제지역 3억 초과 아파트를 사면 전세대출이 회수되는 게 원칙이다. 하지만 매수한 집에 세입자가 있고 임대 기간이 남았다면, 그 기간은 회수를 미뤄준다. 내 전세 만기와 매수한 집의 전세 만기 중 더 빠른 날까지만 이용하면 된다.

세종=김연주·남수현 기자 kim.yeonjoo@joongang.co.kr