집값 치솟자 부동산 세금 카드 ‘강수’...‘똘똘한 한 채’ 부추길 수도 [스페셜리포트]

집값 치솟자 부동산 세금 카드 ‘강수’

매물 잠김에 ‘똘똘한 한 채’ 부추길 수도

대통령이 직접 SNS를 통해 특정 세제 혜택 종료를 예고한 것은 이례적이란 분석이다. 이재명정부 들어 세 차례 부동산 대책을 내놓았지만 서울, 수도권 아파트값은 오히려 치솟자 다급해졌다는 분석이 나온다.

한국부동산원이 발표한 1월 셋째 주(19일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트는 0.29% 오르며 반등세를 보였다. 이는 10·15 부동산 대책 시행으로 수요가 몰린 지난해 10월 셋째 주(0.5%) 이후 13주 만에 가장 높은 상승률이다. 부동산 업계 관계자는 “서울, 수도권 집값을 잡지 못하면 오는 6월 지방선거에 악영향을 미칠 수 있어 그 전에 서둘러 성과를 내야 한다는 조바심이 작용한 듯싶다”고 귀띔했다.

이 대통령 발언대로 오는 5월부터 다주택자 양도세 중과가 부활하면 세금은 얼마나 늘어날까. 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에서 주택을 팔 때 기본 세율(6~45%)에 추가 세율을 부담하는 제도다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해진다. 여기에 지방소득세(10%)까지 포함하면 3주택 이상 다주택자의 최고 실효세율은 82.5%까지 올라간다. 지난해 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 지정돼 사실상 서울, 수도권 다주택자 상당수가 양도세 중과 폭탄을 맞게 됐다.

우병탁 신한 프리미어패스파인더 전문위원 분석에 따르면, 서울에서 10년 이상 보유한 A아파트를 팔아 20억원 양도차익을 낸 다주택자는 현 시점에서는 기본세율만 적용받아 7억1822만원을 양도세로 내면 된다. 하지만 양도세 중과세율을 적용하면 2주택자는 13억5567만원을 부담해야 한다. 3주택자가 내야 할 양도세는 15억7540만원으로 더 오른다.

장기보유특별공제 개편에 따른 세 부담도 만만찮을 전망이다. 이 대통령 발언대로 제도가 손질될 경우 보유 요건은 사라지고 거주 요건만 남을 가능성이 제기된다. 이때 장기보유특별공제는 실거주 기간에 따라 40%만 적용되거나 실거주 요건을 충족한 경우 80%를 몰아주는 방식으로 재편될 수 있다.

다른 공제가 없다고 가정할 때 1주택자가 양도가액 15억원, 양도차익 10억원의 B아파트를 매도하면, 장기보유특별공제 80% 적용 시 과표가 4000만원으로 줄어 양도세는 474만원 수준이다. 하지만 공제율이 40%로 축소되면 과표는 1억2000만원으로 늘고, 양도세는 2304만원으로 5배가량 증가한다.

[김경민 기자 kim.kyungmin@mk.co.kr, 조동현 기자 cho.donghyun@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2346호 (2026.02.04~02.10일자) 기사입니다]

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