똘똘한 한 채가 정답?…서울 아파트값 격차 더 벌어졌다

서울 5분위 배율 6.92 역대 최고
부동산 규제 강화, 양극화 심화할까
“과거 경험 고려하면 집값 안정 불투명”

강남3구의 부동산 매물이 증가한 가운데 지난 3일 대치동 은마아파트 상가에 급매물건 시세가 안내되어 있다. (매일경제신문)

지난해부터 이어진 고강도 부동산 규제에도 고가 아파트값이 저가 아파트보다 가파르게 오르며 집값 양극화가 심화하고 있다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 공식화하자, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 뚜렷해지며 가격 격차를 키우는 모양새다.

10일 KB부동산 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 1월 서울 아파트 5분위 배율은 6.92로 역대 최고치를 기록했다. 5분위 배율은 상위 20%(5분위) 아파트 평균 매매가를 하위 20%(1분위) 가격으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 가격 양극화가 심하다는 뜻이다.

실제 1월 기준 서울 5분위 아파트 평균 가격은 34억6593만원으로 집계됐다. 지난해 5월 30억원을 돌파한 뒤 상승세를 지속, 8개월 만에 4억원 넘게 뛰었다. 반면 1분위 아파트 평균 가격은 5억84만원에 그쳤다. 저가 아파트는 2024년 1월 4억9913만원으로 5억원 선이 무너진 뒤 2년째 4억원대에 머물다 올 1월에야 간신히 5억원을 회복했다.

전국 단위 격차는 더 크다. 전국 아파트 5분위 배율은 12.95로 역시 역대 최고치다. 1분위 평균가는 1억1517만원, 5분위는 14억9169만원으로 조사됐다. 고가 아파트 1채면 저가 아파트 약 13채를 살 수 있는 셈이다.

서울 아파트값은 6·27, 10·15 대책 등 잇따른 수요 억제책에도 상승세를 멈추지 않고 있다. 대출 규제 영향이 덜한 고가 지역 상승폭이 중저가 밀집 지역을 압도했다. KB부동산 주간 동향을 보면 이달 첫째 주 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.32% 오르며 53주 연속 상승했다. 이재명 대통령이 연일 다주택자 규제 강화 메시지를 내놓으며 상승폭은 다소 주춤했으나 관악구(0.94%), 강서구(0.67%), 종로구(0.59%), 마포구(0.57%), 서대문구(0.50%) 등은 여전히 올랐다.

전문가들은 양도세 중과 시행과 보유세 강화 움직임이 오히려 집값 양극화를 키울 수 있다고 우려한다. 다주택자들이 가치가 높은 서울 핵심지 주택은 남기고 외곽이나 지방 매물을 정리할 가능성이 크기 때문이다. 구정은 주택산업연구원 부연구위원은 “다주택자 양도세 중과 유예 종료는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 심화시켜 시장 양극화를 가속할 우려가 있다”고 지적했다.

규제 강화가 실제 집값 안정으로 이어질지는 미지수다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 “‘사는 집 외에는 팔라’는 정부 강경 기조에 봄까지는 양도세 중과와 보유세 과세기준일을 피하려는 매물이 늘 수 있다”면서도 “과거 중과세 경험을 고려할 때 늘어난 매물이 가격 하향 조정을 동반해 집값 안정으로 이어질지는 불투명하다”고 밝혔다.