외국인 몰리는데 서울은 ‘방’이 없네…호텔 대호황 2029년까지 간다

방한 관광객 3000만명 시대 눈앞
공급 막힌 서울, 객실료·점유율 동반 상승

서울신라호텔 전경. (사진=호텔신라 제공)

반도체를 넘어 관광·호텔 산업이 구조적 호황 국면에 진입하고 있다는 분석이 나왔다. 방한 외국인 관광객 수가 2027년 ‘연 3000만명’ 시대를 향해 빠르게 늘어나는 반면, 서울 호텔 객실 공급은 이를 따라가지 못하며 호텔업 호황이 중장기적으로 이어질 수 있다는 진단이다.

신한투자증권은 3일 보고서를 통해 “K-컬처에 대한 글로벌 관심이 방한 수요를 지속적으로 끌어올리고 있는 가운데, 2025년 9월부터 중국인 방한 규제 완화가 맞물리며 인바운드 관광 수요의 우상향 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 분석했다.

2025년 방한 외국인 관광객 수는 1894만명으로, 2024년(1637만명) 대비 15.7% 증가했다. 최근 10년 기준 연간 최대치다. 보고서는 한일 관계 변수에 따른 ‘반사 수혜’ 가능성도 추가 상승 요인으로 언급했다.

문제는 숙박 인프라다. 서울 관광호텔 객실 수는 2016~2019년 4만3271실에서 5만3564실로 연평균 7.3% 증가했지만, 코로나19 이후인 2019~2025년에는 5만4190실에서 5만6206실로 늘어나는 데 그쳐 증가율이 3.7%로 크게 떨어졌다.

수요 증가 속도가 공급을 앞지르며 객실 점유율(OCC)이 높아지고, 남은 객실의 평균 일일요금(ADR)도 함께 오르는 구조가 형성되고 있다는 분석이다. 보고서는 “호텔은 건축허가부터 준공까지 통상 5년가량이 소요되는 만큼, 설령 신규 허가가 늘더라도 최소 2029년까지 공급 부족은 불가피하다”고 짚었다.

보고서는 서울과 유사한 글로벌 도시로 싱가포르를 사례로 들었다. 면적과 인구 구조, 도시 인프라 수준이 비슷하고 중국인 관광객 비중이 높다는 점에서 비교 가능하다는 설명이다. 싱가포르는 중저가 호텔 중심으로 객실이 늘었지만 만성적인 공급 부족으로 팬데믹 이전부터 80%대 OCC를 유지해 왔고, 코로나19 이후 보복 여행 수요까지 겹치며 ADR이 급등했다.

특히 공급이 더 제한적인 럭셔리 호텔의 가격 상승 폭이 두드러졌다. 2019년 대비 2025년 싱가포르 럭셔리 호텔의 ADR은 현지 통화 기준 43.1% 상승했고, 원화 환산 기준으로 81.9% 올랐다. 보고서는 “싱가포르 수준의 가격 현실화가 진행될 경우 서울 호텔도 현재보다 최소 30% 이상의 추가 상승 여력이 있다”고 분석했다.

이 같은 환경에서는 ‘서울 내 객실 보유량’ 자체가 핵심 경쟁력으로 평가된다. 보고서는 서울 호텔 객실을 많이 보유한 기업으로 GS피앤엘(2460실), 호텔신라(2733실), 서부T&D(1700실), 제이에스코퍼레이션(615실)을 제시했다.