국평 30억원 육박…들썩이는 마포 [감평사의 부동산 현장진단]

“정부 이기는 시장 없다”는데…

서울 마포구 일부 아파트가 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 기준 30억원 돌파를 눈앞에 둬 부동산 시장 주목을 끈다.

한국부동산원이 발표한 ‘1월 3주 차 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매 가격 상승률은 0.29%를 기록했다. 1월 2주(0.21%) 대비 상승폭이 커졌다. 10·15 부동산 대책 발표 이후 총 13차례 주간 조사 중 가장 높은 상승률이다. 또한 지난해 2월 1주 이후 50주 연속 상승세도 이어갔다.

서울에서 눈여겨볼 곳은 마포구다. 1월 3주 마포구 아파트값 상승률은 0.29%로 비교적 높은 수치를 기록했다. 2025년 1월 3주와 비교하면 마포구 집값은 1년 동안 평균 15.2% 상승했다. 9월 2주 이후 20주 연속 0.15% 넘는 상승률을 이어가는 중이다.

마포구는 지난해 정부의 세 차례 부동산 대책에 결정적인 영향을 받은 지역으로 꼽힌다. 6·27 대책이 처음 발표될 무렵, 마포구는 6월 4주 주간 상승률(0.98%)이 1%에 육박할 정도로 과열 양상을 보였다. 대책 발표 후 7월 3주부터 마포구 아파트 주간 상승률은 0.2% 이하로 떨어지며 진정세를 보였다. 하지만 9·7 대책 발표로 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구만 추가 규제 대상으로 지정되자, 마포구는 소위 ‘풍선효과’로 다시 한 번 들썩였다. 규제를 피한 마포구는 1주일 만에 1.29%(10월 2주)라는 기록적인 상승률을 보였다. 이 시기 ‘마포프레스티지자이’ 전용 84㎡는 29억6000만원에 거래되며 마포구 최초로 국평 기준 30억원 돌파를 목전에 두는 듯했다.

10·15 대책으로 마포구가 토지거래허가구역으로 지정돼 이전과 같은 과열 양상은 다소 수그러드는 모양새다. 호가는 꾸준히 오르지만 11월 이후 거래량은 9~10월과 비교해 현저히 줄었다.

이 같은 분위기 속에서 마포구 대장 아파트 중 하나인 ‘래미안마포리버웰’ 전용 84㎡가 30억원에 육박하는 가격(29억8000만원)에 거래되며 화제를 모은다. 지역 부동산 시장에서는 래미안마포리버웰보다 더 비싼 가격에 거래됐던 단지가 여럿 있는 만큼 전용 84㎡ 기준 30억원 돌파는 시간문제로 본다.

다만 10·15 대책 후 마포구 역시 거래량이 급감했다는 점, 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 등 규제가 강화되고 있다는 점은 커다란 변수가 될 전망이다.

서울 마포구 용강동 ‘래미안마포리버웰(563가구)’은 2015년 입주한 준신축 아파트인데도 최근 전용 84㎡가 29억8000만원(18층)에 거래돼 화제를 모았다. (윤관식 기자)

한강 조망·학군·역세권 효과

래미안마포리버웰 29.8억원 신고가

서울 지하철 5호선 마포역 1번 출구로 나와 마포대교입구 교차로에서 오른쪽 대로를 따라 약 5분 정도 걸으니 오른쪽에 중소 규모 아파트 단지가 나온다.

래미안마포리버웰 아파트다. 2015년 준공한 준신축 아파트로 총 9개동, 563가구로 구성됐다. 행정구역상 용강동으로 분류되는 이곳은 몇 가지 특징이 있다.

먼저 마·용·성(마포·용산·성동구) 붐을 일으킨 마포구 신축 아파트 중 마포래미안푸르지오(2014년 준공)와 함께 마포 1세대 아파트란 점이다.

마포래미안푸르지오나 래미안마포리버웰 등이 들어서기 전만 하더라도 마포구는 선호하는 주거지역이 아니었다. 2014~2015년 마포구에 신축 아파트가 대거 들어서고 마포구가 보유한 교통의 장점이 부각돼 마포구는 서울에서 주거 만족도가 높은 지역으로 거듭났다. 2020년 이후 마포구에는 마포프레스티지자이, 마포그랑자이, 마포더클래시 등 2세대 신축 아파트가 줄줄이 들어섰다.

입지 측면에서도 특징이 있다. 마포역까지 도보 7분 거리 역세권 단지로 일부 동·호수의 경우 한강 조망이 가능하다. 마포구 내 아파트 중 한강 조망이 가능한 단지는 많지 않다.

마포구 대흥동 신흥 학원가와 가깝다는 점도 매력적이다. 요즘 마포구 학원 증가 속도는 가파르다. 대흥동 학원가는 입시 중심인 대치동과 달리 처음에는 초·중등 사고력이나 기초학습 위주로 형성됐다. 하지만 전통의 명문 염리초·용강초 등 초등학생 수요가 두터워지고, 숭문고 같은 지역 명문고가 수능에서 두각을 나타내 대입 입시 학원까지 영역이 넓어지고 있다.

대흥동 학원가 주변에는 아파트 단지가 많지 않다. 1999년 준공한 태영아파트(1992가구)를 제외하면 래미안마포리버웰과 용강래미안(2003년 준공, 430가구) 등이 학원가 접근성 측면에서 가장 낫다는 평가다.

역세권, 한강 조망, 학원가 접근성 등 다양한 장점을 갖춘 덕분에 래미안마포리버웰은 단지 규모가 크지 않지만 꾸준히 인기 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 래미안마포리버웰 전용 84㎡는 올해 1월 29억8000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

아직 등기는 이뤄지지 않았지만 전용 84㎡ 기준으로 30억원에 육박한 가격이란 점, 거래량이 급감한 1월에 거래됐다는 점에서 주목받았다. 같은 면적 직전 거래가 지난해 4월 25억1500만원인 점을 감안하면 7개월 만에 약 5억원 올랐다. 지금은 전용 84㎡ 호가가 31억원인 매물만 1개 있을 뿐, 시장에 나온 매물을 찾기 어렵다.

용강동 A공인중개사사무소 관계자는 “래미안마포리버웰은 한강 조망이 가능하면서도 지형이 평지고 학군 수요가 많아 매물이 귀한 편”이라며 “이번 거래가 실거래에 등재돼 인근 단지 호가가 상승할 가능성이 높다”고 말한다.

30억원 육박한 다른 단지도 여럿

호가는 여전히 높지만 거래는 잠잠

이번 거래가 마포구 인근 다른 단지에 어떤 영향을 미칠지도 관심이 쏠린다.

평균적인 거래 가격만 보면 마포구에는 래미안마포리버웰보다 더 비싸게 거래되는 단지가 여럿 있다. 지하철 2호선 이대역 역세권 단지로 숭문고 맞은편에 위치한 마포프레스티지자이(1694가구, 2021년 준공)가 대표적이다. 마포구 대장 아파트로 불리는 이 단지는 지난해 10월 전용 84㎡가 29억6000만원에 거래됐다.

다만 10·15 대책 후 전용 84㎡ 거래는 드물며 요즘 매물은 대부분 호가가 31억~35억원 수준에 형성됐다. 전용 59㎡의 경우 올해 1월 24억원에 거래되며 신고가를 쓰기도 했다.

규모나 준공연도, 입지 등을 종합적으로 고려하면 마포프레스티지자이는 마포구에서 가장 먼저 전용 84㎡ 기준 30억원 돌파가 유력한 단지로 꼽힌다. 지난해 10월 26억8500만원에 거래된 마포그랑자이(2020년 준공, 1248가구), 이제는 마포구에서 가장 유명한 아파트인 마포래미안푸르지오 등도 전용 84㎡ 기준 30억원 돌파가 가능한 후보군이다.

향후 마포구 집값 전망에 대해선 의견이 분분하다.

먼저 서울 전역에 걸쳐 매물 잠김 현상은 점점 심화되고 있다. 시장조사 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물량은 5만5420건(1월 19일 기준)으로 1년 전(8만8256건) 대비 3만2863건(37.2%) 감소했다. 이 중 마포구의 경우 1년 전만 해도 3484개 매물이 있었지만 지금은 1446건으로 58.5% 감소했다. 동작구(64.1%), 성동구(62%)에 이어 매물 감소율 3위를 기록할 만큼 마포구 아파트 매물을 찾아보긴 어려웠다.

신규 입주 물량이 현저히 감소한 것도 문제다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 입주 물량은 2만8885가구로 지난해(4만6767가구) 대비 큰 폭으로 감소할 것으로 예상된다. 시장에 나온 매물이 줄고 신규 입주 물량이 적으면 자연스럽게 기존 아파트 가치는 올라갈 가능성이 높다.

반론도 만만찮다. 앞서 언급했듯 지난해 마포구 부동산 시장은 정부 규제에 민감하게 반응했다. 올해 역시 강력한 규제가 지속되면 급격한 폭락은 아니더라도 급매물 위주로 거래되며 시세가 조정될 가능성도 제기된다.

오는 5월 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 또한 무시 못 할 변수다. 마포래미안푸르지오의 경우 지난해 전용 84㎡가 27억원까지 거래됐지만 최근에는 25억원대에 같은 면적 매물이 나와 있다. 다주택자 양도세 중과 부활이 공식화된 이후 일부 지역에서는 시세보다 낮게 나온 매물이 등장하는 등 호가가 조정되고 있다. 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 지정 등으로 거래가 급감한 만큼 장기적 관점에서 가격 조정으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2346호 (2026.02.04~02.10일자) 기사입니다]

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