‘부동산 불패’도 깨질까… ‘집값 잡기’에 시장 식으면 자금 이동 가능성도

부동산세 피해 자금 유입될 수도
증시 향방·아파트 수익률에 달려

국내 증시에 역대급 훈풍이 불면서 최고의 자산 증식 수단으로 각광받던 부동산 불패신화가 깨질지 여부에 관심이 쏠리고 있다. 오는 5월부터 다주택자 양도소득세 중과 정책이 재개되고, 정부가 집값을 잡기 위해 부동산 세금 규제를 추가 시행할 경우 부동산에 묶여 있던 자금이 일부 증시로 넘어올 가능성이 제기된다. 다만 세금과 별개로 수익률에 따라 부동산 선호 기조가 당분간 이어질 수 있다는 시각도 있다.

실제로 이재명 대통령이 임기 내내 부동산 시장으로 흐르는 돈줄을 막고 주식 시장은 부양하겠다는 의지를 밝히면서 부동산 시장은 차갑게 얼어붙은 상황이다. 정부는 6·27 대책을 통해 서울과 수도권의 주택담보대출을 6억원으로 제한했다. 또 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 일부를 규제 지역으로 묶었다. 정부의 규제 탓에 지난해 11월 서울 아파트 거래량(3372건)은 10월(8524건)에 비해 절반 밑으로 줄었다.

현재 실수요자와 투자 수요 모두 관망하며 부동산 매수 시점을 늦추는 분위기다. 이 과정에서 주택 구매를 위해 마련해둔 자금이 마땅한 투자처를 찾지 못한 채 증시로 이동할 수 있다는 분석이 나온다. 대출 규제 강화로 주택 매입에 나서지 못한 대기 자금이 연일 상승세인 증시로 유입될 가능성이 있는 셈이다.

정부가 공언한 부동산 세제 규제도 관건이다. 정부는 오는 5월부터 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하고, 다주택자에 대한 보유세 강화 가능성을 시사한 상황이다. 향후 종합부동산세 세율 인상이나 공정시장가액비율 상향 등이 이뤄질 수도 있다. 모두 전임 정부 때 완화된 조치들이다.

물론 아예 집을 팔아서 그 돈으로 주식을 사는 경우는 거의 없다. 다만 최고의 재테크 수단으로 꼽히던 부동산에 물린 자금이 세금을 의식해 증시로 넘어올 가능성이 있다는 게 전문가들의 분석이다. 양준석 가톨릭대 경제학과 교수는 “당장은 부동산 자금이 (주식 쪽으로) 빠져나갈 가능성이 크다”고 말했다.

다만 향후 증시의 향방에 따라 부동산발 머니무브 양상이 달라질 수 있다는 평가도 나온다. 지난해 서울 아파트값은 연간 9%가량 올랐다. 증시가 가파르게 오르고 있지만 향후 여러 요인으로 주식이 9% 이상 수익률을 담보하기 어려울 경우 그 돈이 부동산으로 다시 몰릴 수 있다는 것이다. 양 교수는 “아무리 세금 문제가 걸린다 해도 주택과 아파트의 수익률이 증시를 압도한다면 투자자도 부동산 시장에 계속 남을 수 있다”고 설명했다.

박세환 박성영 기자 foryou@kmib.co.kr