영끌족 ‘내집 마련’ 조바심에… 고가 → 중저가 신고가 비중 ↑

서울 토허구역 중 노원구 ‘거래 최다’
대출 최대로 활용… 갭 메우기 관측

수도권 아파트 대출 규제와 토지거래허가제 도입 이후 거래 구조에 변화가 생기고 있다. 집값이 가파르게 오른 서울은 주택담보대출 한도 축소 여파로 중고가 아파트의 신고가 거래 비중이 커졌다. 대출을 최대로 활용할 수 있는 금액대의 아파트 가격이 오르며 ‘갭 메우기’가 나타난 것으로 풀이된다.

19일 직방이 2025년 서울 아파트 실거래가를 가격대별로 분석한 결과에 따르면, 분기가 지날수록 신고가 비중이 높은 구간이 고가에서 중고가로 이동했다. 지난해 1분기 신고가 비중은 30억 초과(3.7%), 15억 초과~20억 이하(3.4%) 구간에서 높았다. 하지만 6·27, 10·15 대책 등 수요 억제책이 이어지자 4분기에는 12억 초과~15억 이하(5.2%), 9억 초과~12억 이하(4.0%) 구간으로 중심축이 이동했다.

직방은 “고가 주택에 대한 자산가 수요는 유지됐지만, 자금 조달 여력이 상대적으로 제한된 수요는 부담이 덜한 가격대에서 거래를 형성하는 방향으로 움직였다”고 설명했다.

이런 현상은 올해도 이어지고 있다. 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 1일부터 이날까지 접수된 토지거래허가 내역 가운데 가장 많은 양의 거래가 승인된 곳은 노원구(299건)였다. 이어 강서구(232건), 성북구(221건), 송파구(217), 구로구(168건), 서대문구(151건) 등 순이었다. 15억원 이하 아파트가 비교적 많아 주담대를 최대로 활용할 수 있는 지역들이다.

반면 경기도는 저가에 몰려있던 신고가 형성 구간이 위로 이동했다. 지난해 1분기 6억 이하(1.5%) 구간에서 가장 높았던 신고가 거래 비중은 4분기 들어 9억 초과~12억 이하(1.5%) 구간으로 움직였다. 서울로의 접근성이 좋은 지역의 신축 아파트나 역세권 단지를 중심으로 거래가 확대된 데 따른 것으로 풀이된다. 일례로 10·15 대책으로 토허구역에 포함된 용인 수지의 아파트값은 지난해 11월 첫째 주부터 올해 1월 둘째 주까지 누적 4.25% 상승하며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

정진영 기자 young@kmib.co.kr

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