2만9000가구 쏟아지는 공공분양...로또 분양 맞는데 조건도 까다롭네

새해 공공분양 청약 시장이 다시 뜨겁게 달아오를 전망이다. 국토교통부가 2026년 수도권 공공분양 물량을 총 2만9000가구로 계획하면서다. 고양 창릉, 인천 계양, 수원 광교, 고덕강일 등 이른바 ‘로또 단지’로 불리는 유망 택지들이 대거 포함돼 무주택 실수요자 기대가 커지고 있다.

2026년 3기 신도시인 남양주 왕숙 신도시에서는 왕숙A24블록과 B17블록에서 공공분양이 나온다. 사진은 경기 남양주시 왕숙 공공주택지구 모습. (윤관식 기자)

수도권에 2만9000가구 푼다

30% 저렴한 내집마련 기회

국토교통부는 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시개발공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 인천도시공사(iH) 등 4개 기관과 함께 2026년 3월부터 수도권 공공택지에서 총 2만9000가구를 공급한다. 이번 공급 규모는 ‘9·7 주택공급 확대방안’에서 예고한 2만7000가구보다 2000가구 늘린 수준이다.

지역별로는 서울 1300가구, 인천 3600가구, 경기 2만3800가구다. 택지지구별로는 조성이 한창인 수도권 3기 신도시에서 7500가구, 2기 신도시에서 7900가구를 공급한다. 수도권 내 중소택지에서도 1만3200가구가 분양에 나선다.

3기 신도시별 공급 물량은 고양 창릉 3881가구, 남양주 왕숙 1868가구, 인천 계양 1290가구다. 2기 신도시 중에는 수원 광교에서 600가구, 평택 고덕에서 5134가구, 화성 동탄2신도시에서 473가구가 분양된다. 중소 공공택지에서는 강동권 고덕강일 3블록 1305가구, 구리갈매역세권 287가구, 인천 검암역세권 1190가구가 공급된다.

공공분양이 예정된 곳들은 교통이 편리하거나 편리해질 입지가 대부분이라 실수요자 관심이 높은 편이다.

우선 고양 창릉 S-01블록은 서울 은평구·마포구와 가까워 도심 접근성이 뛰어나다. 향후 GTX-A 창릉역 개통이 예정돼 있어 출퇴근이 편하다. 고덕강일 3블록은 올림픽대로 등 수도권 주요 도로망에 인접해 교통 여건이 우수하고, 한강공원과 대규모 녹지가 가까워 자연환경 측면에서도 장점이 드러난다. 화성 동탄2지구는 광역교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 상업·업무 중심 신도시로 자리매김하고 있다.

아울러 2026년 공공분양 물량 85% 이상은 비규제지역에 배치된다. 비규제지역은 전용 85㎡ 이하 물량의 60% 이상을 추첨제로 공급된다. 이에 따라 청약 가점이 낮은 청년층과 신혼부부에게 당첨 기회가 더 넓어질 것으로 보인다. 반면, 규제지역 공급은 전체의 약 13%에 불과하다. 규제지역의 경우 전용 60~85㎡ 주택에서 추첨제 비중이 30%로 낮아, 가점이 낮은 수요자에게는 불리한 구조다. 단 성남 복정2·성남 낙생·고덕강일 3블록·광교·안양 관양 등 인기 단지가 포함돼 현금 동원력이 높은 수요층의 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.

공공분양 아파트가 투자자들에게 매력적인 선택지로 꼽히는 이유는 뭘까. 공공분양 아파트는 LH, SH 등 공공기관이 개발한 공공택지에 공급되는 분양주택이다. 전용면적 85㎡ 이하로만 공급되며, 분양가는 분양가상한제에 따라 책정된다. 이는 민간분양과 가장 큰 차이점이다. 민간분양은 시행사가 시세 수준의 자유로운 가격 책정이 가능하지만, 공공분양은 토지비와 건축원가, 적정 이윤만을 반영해 공급가를 낮춘다. 결과적으로 주변 시세 대비 20~30%가량 저렴하다. 이런 가격 경쟁력에 수도권 인기 택지에선 ‘로또 아파트’라는 별칭으로 불릴 정도다. 예컨대 과천 주암지구 C1블록의 전용 84㎡ 분양가는 약 9억9000만원 선에 책정될 것으로 예상된다. 반면 인근 민간분양 단지의 동일 면적 시세는 17억~24억원에 달한다. 단순 비교만으로도 시세차익이 최대 10억원 이상 발생하는 셈이다.

‘로또 아파트’엔 자격도 까다롭다

무주택·소득·자산 조건 다 따져야

단 공공분양이 무조건 유리한 것만은 아니다. 까다로운 자격 요건, 거주 의무와 전매 제한 등 장점 못지않게 유의해야 할 요소들도 적잖다.

공공분양 청약은 다섯 가지를 기본적으로 확인해야 한다. 첫 번째, 무주택 요건이다. 세대주뿐 아니라 세대원 전원이 무주택자여야 한다. 청약 모집 공고일 기준으로 무주택 요건을 충족해야 하며, 신청일 당일이 아니라 모집 공고일 전까지 무주택 상태가 유지돼야 한다. 단 올해부터는 전용 60㎡ 이하, 수도권 공시가 1억2000만원 이하 소형주택 등은 일정 요건 충족 시 무주택으로 인정될 수 있다.

두 번째, 소득과 자산이다. 전용 60㎡ 이하 아파트에 청약하려면 월평균 소득이 도시근로자 가구 평균의 100~120% 이하여야 한다. 올해 도시근로자 가구 월평균 소득(100%)은 3인 가구 기준 약 762만원, 4인 가구는 약 857만원 수준이다. 자산 요건도 중요하다. 부동산은 2억1550만원 이하, 자동차는 3496만원 이하다.

세 번째, 청약통장 가입 조건이다. 수도권 공공분양 아파트에 청약하려면 주택청약종합저축에 가입한 지 1년이 지난 세대주만 신청 가능하며 매달 약정일에 12회 이상 납입해야 1순위 자격이 생긴다. 수도권 외 지역은 최소 6개월 이상 가입하고 월 6회 이상 납입해야 한다. 인기 주거지인 과천 주암지구는 일반공급 기준 청약저축 납입금액이 2000만원 이상이어야 당첨 가능성이 있다는 평가다.

네 번째, 전매 제한과 거주 의무 기간 확인이다. 수도권의 경우 당첨 후 최대 3년간 전매가 제한되며, 일정 기간 실제 거주를 해야 하는 의무가 함께 적용되는 경우가 있다. 거주 의무 위반 시 분양권이 취소될 수 있다.

다섯째, 지역 거주자 우선 공급 규정도 유의할 부분이다. 공공분양 주택의 30%는 해당 지역 거주자에게 우선 공급되는 것이 원칙이다. 단 대규모 개발지구는 수도권 전체, 소규모 개발지구는 해당 지역 거주자에게만 기회가 주어진다는 차이가 있다. 세부 배분과 자격 요건은 모집 공고별로 다를 수 있어 해당 공고문을 확인해야 한다.

2026년, 청약 성공하려면

‘공급 유형별 전략’이 답

2026년 청약 전략은 어떻게 짜야 할까. 전문가들은 청년·신혼부부·생애최초·다자녀 등 자신의 공급 유형을 정확히 파악해 당첨 가능성이 큰 유형으로 지원 방향을 정해야 한다고 입을 모은다. 소득 기준·세대 구성·무주택 인정 여부를 먼저 확인하고, 청약통장 납입 금액은 가능한 한 꾸준히 채워 당첨 확률을 높이는 것이 유리하다는 설명이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “신혼부부, 다자녀, 생애최초 등 특별공급 대상자는 공급 유형별 당첨 확률이 다르기 때문에 본인의 조건에 맞는 유형을 정확히 파악하는 것이 중요하다”며 “일반공급에 청약하려면 청약통장 납입액을 최대한 많이 쌓아야 하며, 인기 지역은 약 2000만원 이상 낸 신청자가 당첨 가능성이 크다”고 조언했다.

자금 마련 계획도 철저히 세워야 한다. 수도권 규제지역의 경우 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된다. 10·15 부동산 대책에 따라 15억원 이하인 주택은 주담대 한도가 6억원이지만 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출이 가능하다. 대출이 여의찮다면 중도금 납부 단계에서 자금난을 겪을 수 있어 본인의 소득 수준과 자산 현황을 고려한 금융 계획이 필요하다.

송승현 도시와경제 대표는 “청약 조건에 맞는 지역과 유형을 조기에 선별해 전략적으로 접근해야 한다”며 “청년층은 부모 소유 주택 이력이 있어도 독립세대 전환 시 무주택으로 인정하는 유연한 조건도 있어, 이를 적극 활용할 필요가 있다”고 조언했다.

[조동현 기자 cho.donghyun@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2342호 (2026.01.07~01.13일자) 기사입니다]

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