“집값 10억인데 전세는 5억도 안돼요”...한강벨트 전세가율 50% 붕괴

한강벨트 전역 50%선 무너져
갭투자 막히자 반전세 확산
강남 넘어 마포·성동까지 확산

서울 서초구 신반포 아파트 전경 (사진=매경DB)

‘한강벨트’로 불리는 서울 한강 인접 11개 자치구 전역에서 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율) 마지노선으로 여겨지던 50% 선이 붕괴한 것으로 나타났다. 통상 전세가율은 60~70% 수준이 적정선으로 평가된다.

5일 KB부동산에 따르면 지난달 동작구 아파트 전세가율은 49.7%를 기록했다. 동작구 전세가율이 50% 아래로 내려간 것은 관련 통계 집계 이래 처음이다. 이에 따라 강남·서초·송파·용산·성동·마포·광진·양천·강동·영등포·동작구 등 한강 인접 11개구 전역에서 전세가율이 50%를 밑돌게 됐다. 전세가율 50%는 매매가격이 10억원인 아파트 전세가격이 5억원 수준이라는 의미다.

같은 기간 영등포구 아파트 전세가율은 49.8%로 2022년 4월 이후 처음으로 40%대로 내려갔다. 송파구와 용산구는 각각 39.6%, 39.9%를 기록해 40% 선마저 붕괴했다. 재건축 대상 구축 아파트 비중이 높아 전셋값 상승이 제한적인 점을 감안하더라도 하락 폭이 크다는 평가다.

이는 전셋값보다 매매가격이 더 빠르게 상승한 데 따른 결과로 풀이된다. 고강도 부동산 규제 속에서 매매가격 상승세가 가팔랐고 갭투자 차단으로 전세 재계약과 보증부 월세(반전세) 전환이 늘어난 영향도 작용한 것으로 보인다.

전세가율 하락을 두고 전세시장이 안정됐다는 해석도 일부 나오지만, 집값 급등기에는 착시현상에 불과하다는 지적이 적지 않다. 일반적으로 전세가율이 60~70% 수준일 때 전세시장과 매매시장의 균형이 비교적 안정적으로 유지된다는 게 전문가의 공통된 견해다.

전세가율 하락에는 지난해 10·15 부동산 대책 이후 전세 물건이 줄어들며 갱신계약 비중이 크게 늘어난 점도 영향을 미쳤다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 거래를 분석한 결과, 지난해 갱신계약 비중은 41.7%로 전년(31.4%) 대비 10%포인트 이상 확대됐다.

전세 대신 반전세 계약이 빠르게 늘고 있는 점도 전세가율 하락을 부추긴다. 과거에는 매매가격 상승분을 전세가격에 반영했다면 최근에는 이를 월세로 전환해 받는 사례가 늘고 있다는 분석이다.