요즘 부동산 구입은 경매로...서울 아파트 낙찰가율 4년 만에 최고

지난해 평균 낙찰가율 97.3%
강남 3구·한강벨트 쏠림 현상 뚜렷
“규제시 경매 시장 과열 지속될 것”

서울 강남구 압구정동 아파트 전경. (사진=매경DB)

지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율이 2021년 이후 최고치를 기록했다. 정부가 집값을 잡기 위해 고강도 규제(10·15 대책)를 내놓은 이후 반대급부로 규제를 피할 수 있는 경매 시장으로 투자 수요가 몰린 결과다. 이른바 ‘풍선효과’인 셈이다.

법원경매전문기업 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 97.3%로 집계됐다. 집값 급등기였던 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높은 수준이다.

서울 아파트 낙찰가율은 2023년 82.5%까지 떨어졌으나, 2024년 92.0%로 반등한 뒤 지난해 5.3%포인트 더 오르며 상승세를 굳혔다. 특히 지난해 12월 낙찰가율은 102.9%를 기록, 3개월 연속 100%를 웃돌며 2022년 6월 이후 3년 6개월 만에 최고치를 기록했다.

이 같은 과열 양상은 정부 규제에서 비롯됐다는 분석이다. 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되자, 일반 매매 시장은 거래 절벽을 맞았다. 실제 서울 아파트 매매량은 지난해 9~10월 8000건대에서 대책 발표 후 11월 2786건으로 급감했다.

반면 경매는 토지거래허가를 받을 필요가 없고 실거주 의무 없이 전세를 낀 ‘갭투자’가 가능하다 보니 투자자가 대거 몰렸다.

이에 따라 경매 경쟁률도 치솟았다. 지난해 평균 응찰자 수는 8.19명으로 2017년(8.72명) 이후 8년 만에 최다였다. 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수) 역시 49%에 달해 경매 물건 2건 중 1건이 주인을 찾았다.

지역별로는 ‘강남 3구’와 ‘한강벨트’ 쏠림 현상이 뚜렷했다. 25개 자치구 중 낙찰가율 100%를 넘긴 곳은 총 9곳이었다. 성동구가 110.5%로 1위를 차지했고 강남구(104.8%), 광진·송파구(102.9%)가 뒤를 이었다. 영등포·동작·중구·마포·강동구도 낙찰가율 100%를 웃돌았다.

주요 고가 낙찰 사례도 해당 지역에 집중됐다. 지난해 최고 낙찰가율은 11월 성동구 금호동3가 ‘두산아파트’(전용 60㎡)로, 40명이 몰린 끝에 감정가의 160.2%인 13억3750만원에 낙찰됐다. 강남구 압구정동 ‘미성아파트’(전용 106.5㎡)는 감정가보다 18억원 높은 52억822만원(낙찰가율 153.2%)에, 성수전략정비구역 호재가 있는 성동구 성수동2가 ‘청구강변아파트’(전용 60㎡)는 150.6%인 27억5500만원에 새 주인을 찾았다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “ 10·15대책 이후 지방에서도 토지거래허가와 실거주 의무가 없는 경매 시장으로 몰려들고 있다”면서 “규제가 풀리지 않는 한 거래 허가 의무가 없는 경매 시장의 과열은 지속될 것”이라고 전망했다.