“강남은 30억인데, 우리집은”...집값 양극화 ‘역대 최고’ [호모 집피엔스]

서울 아파트값 5분위 배율 6.89
고가 아파트 평균 34억3849만원
저가 아파트 2년째 4억대 머물러
정부 규제 강화 이후 동시 나타나

정부의 10·15 부동산 대책 시행 이후 서울 아파트 매매 거래량이 절반 이하로 줄어든 것으로 나타났다. 고강도 규제로 거래는 위축됐지만, 고가 아파트 가격은 계속 오르며 집값 양극화 지표는 역대 최고치를 기록했다. 국토교통부와 KB부동산이 발표한 주택 통계를 종합하면, 정부 규제 강화 이후 시장은 거래 급감과 양극화 심화가 동시에 나타나고 있다.

국토교통부에 따르면, 2025년 11월 토지거래허가제가 적용된 서울 아파트 매매는 4395건으로 전달(1만1041건)보다 60.2% 급감했다. 같은 기간 아파트를 포함한 전체 주택 매매 거래량 역시 수도권은 2만7697건으로 전월(3만9644건) 대비 30.1% 감소했고, 서울은 7570건으로 전월(1만5531건) 대비 절반 수준으로 줄었다.

(연합뉴스)

거래가 줄어든 상황에서도 고가 아파트를 중심으로 상승세가 지속되면서 자산별 격차는 더욱 벌어졌다.

KB부동산 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 2025년 12월 서울 아파트 5분위 배율은 6.89로 역대 최고치를 기록했다. 5분위 배율은 상위 20%(5분위) 아파트 평균 매매가격을 하위 20%(1분위) 가격으로 나눈 값으로, 지수가 높을수록 집값 양극화가 심하다는 의미다.

12월 서울 5분위 아파트 평균 가격은 34억3849만원으로 나타났다. 서울 상위 20% 아파트 평균 가격은 2025년 5월 처음으로 30억원을 돌파했고, 이후 상승세를 이어가면서 7개월 만에 4억원 넘게 올랐다.

반면, 하위 20% 아파트 평균 가격은 4억9877만원으로 나타났다. 하위 20% 아파트값은 2024년 1월(4억9913만원) 5억원 아래로 떨어진 뒤 2년째 4억원대에 머물고 있다. 전국 아파트 5분위 배율도 12.8로 역대 최고치를 기록했다. 전국 하위 20% 아파트 평균 가격은 1억1519만원, 상위 20% 평균 가격은 14억7880만원으로 집계됐다.

한편 2025년 전반적으로 분양 물량이 감소하면서 2025년 11월 말 기준 미분양 주택은 6만8794가구를 기록, 전월(6만9069가구)보다 0.4% 줄었다. 그러나 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 2만9166가구로, 전월(2만8080가구)보다 3.9% 증가해 3만가구에 육박했다.