“집값 불장 언제까지 갈까”...매매·전세·월세 다 오른다

남산에서 바라본 서울 도심 모습.(연합뉴스)

정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하는 역대급 부동산 규제책을 내놓았지만, 서울과 수도권 집값은 좀처럼 내려가지 않는 모양새다. 집값만 오르는 게 아니다. 전세 매물이 씨가 마르자 월세로 수요자가 몰려 월세가 급등하는 ‘전세의 월세화’ 현상마저 가속화되고 있다.

주택산업연구원(주산연)은 2026년 서울 집값이 4.2%(2025년 6.6%), 수도권 집값은 2.5%(2025년 2.7%) 오를 것이라고 전망했다. 앞서 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원도 2026년 수도권 집값이 2% 오를 것으로 전망했다. 주산연 관계자는 “주택 공급 부족 누적으로 수도권 주택 시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 크다”고 밝혔다.

이유는 2가지다. 우선 지난 10년 동안 명목성장률을 크게 웃도는 유동성 증가로 자산 가격 상승 압력이 높아진 상태다. 또 2024년 9월 시작된 미국 기준금리 인하에 따른 대출 금리 하락 기조가 이어질 전망이다. 금리 하락은 유동성 증가를 부른다. 시장에 현금이 많아지면 집값 상승을 촉발한다.

시장에 풀린 돈은 많은데 공급 물량은 부족하다. 지난 4년 동안 누적된 약 60만가구(정부 추산치)의 착공 물량 부족도 집값 상승 요인으로 꼽혔다.

서종대 주산연 원장은 “2026년 갑작스러운 금리 상승이나 경기 악화가 초래되지 않는 한 주택 가격은 올해의 상승 기조를 이어갈 가능성이 크다”고 말했다.

아울러 주산연은 2026년 전셋값은 전국 2.8%, 수도권 3.8%, 서울 4.7%, 지방 1.7% 상승할 것으로 전망했다. 입주 물량 감소 등의 영향으로 임대차 가격 상승세가 더 커질 가능성이 높다는 것이 주산연 설명이다. 특히 주산연은 2023년 7월 전국적으로 저점을 찍고 상승세로 전환한 수도권 월세 상승 압력이 더 커질 것으로 예상했다.