중국인이 강남아파트 싹쓸이?…부동산시장 교란, 오해와 진실

올해 서울 부동산 외국인 거래 비중 1%
중국인이 한강변 싹쓸이? 북미권이 70%
외국인 토허제 시행, 매수세 영향에 미미

올해 하반기 서울 집값 폭등기 당시 “외국인이 서울 부동산 시장을 교란시킨다” “중국인이 강남 아파트를 쓸어간다”는 주장이 거셌다. 외국인은 실제로 서울 부동산시장에서 얼마나 영향력을 보이고 있을까. 데이터는 소문과 다른 답을 내놨다. 구체적인 거래 정보를 살펴보니 외국인 규제에 대한 불신과 시장 교란을 둘러싼 세간의 논란은 과장된 측면이 큰 것으로 확인됐다. 정책에 대한 신뢰가 견고해져 시장 혼란을 가라앉혀야 한다는 지적이 나온다.

핵심 논란 중 하나로 ‘서울 부동산 시장을 외국인이 교란한다’가 있다. 국민일보가 21일 법원 등기정보광장을 분석해 본 결과, 외국인의 영향력은 미미했다. 올해 1~11월 매매에 의해 소유권이전등기를 신청한 매수인은 17만4625명으로 집계됐는데, 외국인(1787명) 비중은 1%에 그쳤다. 시장을 교란하기엔 규모 자체가 작다는 분석이다.

외국인 매수인 규모는 전년 동기(1615명)보다 10.65% 상승했지만, 비중은 전년(1.1%)보다 소폭 줄었다. 같은 기간 내국인 중심의 전체 매수 규모가 20% 증가(14만5493→17만4625명)했기 때문이다. 결과적으로 외국인의 영향력은 전년보다 줄어든 셈이다.

서울에서 부동산 거래를 한 외국인 가운데 중국인이 가장 많은 것은 사실이다. 중국(770명·43%), 미국(542명·30%), 캐나다(167명·9.3%), 대만(60명·3.3%), 호주(46명·2.6%), 뉴질랜드(28명·1.6%), 일본(25명·1.5%) 등 순이었다.

그렇다면 중국인은 소문대로 강남을 포함한 한강벨트 아파트를 싹 쓸어갔을까. 이는 사실이 아닌 것으로 확인됐다. 서울 대표 ‘한강벨트’ 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)에서 집합건물을 매수한 외국인 10명 중 7명은 미국·캐나다 등 북미 국적이었다. 중국인 비중은 10명 중 1명꼴에 그쳤다. 통상 서울 부동산 과열은 강남 3구에서 시작해 마용성 등으로 번져나가기 때문에, 중국인 발 투기 조장설은 현실과 동떨어졌다는 지적이 나온다.

구체적인 수치를 보면 중국인의 ‘강남 싹쓸이’는 찾아보기 어렵다. 올해 서울 집값 폭등의 진원이었던 강남 3구와 마용성 등 6개 구에서 집합건물을 매수한 외국인은 583명이었다. 이 가운데 중국인은 71명으로 12.2%다. 한강벨트에서 가장 많이 아파트를 매수한 외국인은 미국(313명) 국적자였고, 캐나다(93명) 국적자가 뒤를 이었다. 북미 국적자가 69.6%를 차지했다. 중국인 매수는 중국인 밀집지역에 몰렸다. 구로(134명), 금천(116명), 영등포(92명) 강서(64명), 광진(43명), 관악(36명) 등에서 매수가 이뤄졌다.

정부는 지난 8월 26일부터 서울 전역과 수도권 일부 지역에 대해 외국인 토허구역을 시행했다. 6·27 대출규제로 내국인 주택매입은 어려워졌지만, 외국인은 장벽이 없다며 역차별 논란이 커졌기 때문이다. 외국인의 시장 교란에 대한 불안과 불만이 작용한 측면도 있다. 외국인 토허제 시행은 부동산시장을 안정시키는 데 얼마나 도움이 되고 있을까.

실상은 별다른 영향을 미치지 않은 것으로 분석된다. 외국인 토허제 시행 직후 한 달간은 매수세 변화가 크지 않았고, 오히려 미국인 매수는 대폭 늘었다. 10·15 부동산 대책이 나온 뒤에야 매수세가 잦아들었다. 즉 부동산 거래 자체가 감소하면서 수치 변화가 나타난 셈이다.

수치를 보면 이렇다. 지난 8월 서울 집합건물을 매수한 외국인은 177명이었는데, 외국인 토허제 직후인 9월은 174명이었다. 같은 기간 미국인 매수자는 48→74명으로 54.2% 증가했다. 오히려 10·15 대책으로 서울 부동산 시장이 관망세에 접어들자 외국인 매수자도 10월과 11월에 각각 154명, 130명으로 감소세를 보였다. 미국인 매수자도 9월부터 74→48→27명으로 급감했다.

중국인 매수는 외국인 토허제 및 10·15 대책 영향이 크지 않았다. 8~11월 중국의 서울 집합건물 매수자는 67→65→66→66명으로 큰 변동이 없었다. 중국인은 주로 서울 외곽지역에서 실거주하기 때문으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “중국인 등 외국인의 국내 부동산 매수 비중은 크지 않아 시장에 영향을 끼치긴 어렵다. 여론이 확대되며 부풀려진 측면이 있다”고 말했다.

권중혁 기자 green@kmib.co.kr

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