한껏 높아진 스카이라인…들썩이는 성수동 [전문가 현장진단]

삼표레미콘 부지에 79층 들어선다

“성수동은 전통적인 부촌인 한남동과 많이 비교됩니다. 두 곳 모두 남향으로 한강 조망이 가능하며 도심과 강남 접근성이 좋습니다. 이 중 성수동은 언덕이 많은 한남동과 달리 대부분 평지로 구성됐다는 장점이 있습니다. 삼표레미콘 부지 개발과 함께 성수전략정비구역 재개발 사업 등이 완료되면 성수동은 한남동에 버금가는 부촌이 될 것입니다.” (서울 성동구 성수동 A공인중개사사무소 관계자)

경의중앙선 응봉역 2번 출구로 나와 응봉교를 지나면 응봉교차로 일대에 삼각형 모양의 땅이 눈에 들어온다. 바로 옛 삼표레미콘 공장 부지다. 2022년 8월 레미콘 공장 철거가 완료된 후 지금은 문화예술마당 등으로 활용되고 있다.

통상적으로 개발 사업을 할 때 직사각형 혹은 정사각형 모양의 땅을 선호한다. 삼표레미콘 부지는 이등변 삼각형 모양이다. 응봉교차로를 꼭짓점으로 양옆으로 넓게 형성됐다.

하지만 다소 아쉬운 토지 형상을 뛰어넘는 탁월한 장점이 있다. 삼각형 형태의 부지 삼면이 모두 도로와 접해 있다는 점이다. 삼면의 도로는 모두 폭이 20m 이상으로 구성됐다.

주변 환경은 설명할 필요도 없을 정도로 좋다. 행정구역상 서울 성동구 성수동1가인 이곳은 왼쪽으로 중랑천이 흐르며 서울숲이 해당 부지를 감싸는 형태다. 요즘 ‘서울의 핫플레이스’라 불리는 성수동 상권과 도보 30분 거리다. 주변에는 아크로서울포레스트, 갤러리아포레 등 성수동을 대표하는 아파트 단지와 거리가 가깝다.

옛 삼표레미콘 부지에 최고 79층 규모의 ‘미래형 업무복합단지’가 들어선다는 소식이 서울 부동산 시장에서 화제를 모은다. 향후 이곳에는 서울숲 일대 지구단위계획과 연계한 대규모 공공기여를 활용해 교통·창업·녹지 인프라가 한꺼번에 조성될 계획이다.

성수동 마지막 금싸라기 땅인 삼표레미콘 부지 활용 방안이 공개되면서 성수동 일대가 또 한 번 거대한 변신을 준비 중이다. 성수전략정비구역 등 주변 재개발 사업이 마무리되면 성수동 일대는 한남동과 함께 한강변 ‘고급 주거 벨트’로 자리매김할 것이란 분석이다.

서울 성동구 성수동에 위치한 삼표레미콘 부지. (윤관식 기자)

삼표레미콘 부지 79층 복합단지

주거 40%, 업무시설 35% 들어서

서울시는 지난 11월 26일 제19차 도시건축공동위원회에서 ‘서울숲 일대 지구단위계획구역, 지구단위계획·삼표레미콘 특별계획구역 세부개발계획 결정안’을 수정 가결했다고 밝혔다.

해당 부지는 1977년부터 45년간 삼표레미콘 성수 공장으로 운영됐다. 2017년 서울시, 성동구, 삼표산업이 당시 부지 소유주였던 현대제철과 업무 협약을 맺고 기존 시설을 철거하기로 했다. 2022년 9월 삼표레미콘 공장 부지를 완전 철거 후 3년 만에 부지 활용 방안이 공개됐다.

이번 계획으로 이곳에는 최고 79층 규모 업무·주거·상업 복합시설이 조성된다. 최근 성수동에 주요 기업이 잇따라 입주하고 있다는 점을 감안해, 복합단지에는 전체 연면적 35% 이상을 업무시설로 채우도록 했다. 직주근접 수요를 고려해 주거시설도 전체의 40% 이내에서 도입할 수 있다. 판매·문화시설 등 업무 지원 성격의 상업시설도 함께 들어설 예정이다.

사전 협상으로 확보한 총 6054억원 규모 공공기여는 서울숲 일대 상습 정체를 줄이기 위한 교통 기반 시설과 스타트업 지원을 위한 서울시 ‘유니콘 창업허브’ 조성에 투입한다.

교통시설로는 동부간선도로 용비교 램프와 성수대교 북단 램프를 새로 설치해 차량 흐름을 분산한다는 계획이다. 응봉역 일대 보행 환경을 개선하기 위해 응봉교 보행교를 신설한다. 아울러 서울시는 삼표레미콘 부지와 서울숲을 연계한 입체 보행 공원을 조성해 서울숲과 연계된 녹지 공간을 확충하도록 했다.

삼표레미콘 부지에 조성되는 공유 공간도 개방한다. 삼표레미콘 부지 개발 사업은 지난해 ‘건축혁신형 사전협상’ 대상지로 선정됐다. 서울숲과 연계된 입체 보행데크 건폐율은 최대 90%까지 완화할 수 있게 했다. 용적률도 최대 104%포인트까지 완화할 수 있게 됐다. 구체적인 완화 수준은 향후 건축위원회 심의에서 결정된다.

이번 결정은 공장 철거 후 사전협상제도를 통해 마련한 삼표레미콘 부지 복합개발 계획을 구체화한 방안이다. 서울시는 1년여간 본 협상 절차를 거쳐 올해 2월 사업자에 최종 결과를 통보했다. 서울숲 일대 지구단위계획은 이번 심의에서 제시된 수정 사항을 반영해 재열람 공고를 거쳐 내년 1월 결정 고시될 예정이다. 이후 건축심의와 인허가 절차를 마치고 이르면 2026년 말 착공을 목표로 하고 있다. 서울시 측은 “서울숲 일대 지구단위계획 결정으로 삼표레미콘 부지가 성수 지역을 선도하는 미래업무복합단지로 조성된다”며 “공공기여를 통해 서울숲 일대 연계성 등 지역 여건이 크게 개선될 것”이라고 말했다.

성수전략정비구역 가치 더 높아져

9500가구 고급 주거단지 부각될 듯

부동산 업계 관계자들은 삼표레미콘 부지 개발 계획이 공개돼 성수전략정비구역 내 토지 가치가 더욱 상승할 것으로 내다본다.

성수1~4지구로 구성된 성수전략정비구역은 총 부지면적 53만㎡로 약 9500가구가 들어설 예정이다. 트리마제와 가까운 1지구부터 시작해 남동쪽 방향으로 2~4지구가 나란히 모여 있다. 4개 지구 모두 한강변을 끼고 있으며 행정구역상 1지구는 성수동1가, 2~4지구는 성수동2가로 분류된다. 사업이 완료되면 1지구에는 3019가구, 2지구는 2609가구, 3지구는 2213가구, 4지구는 1592가구가 들어설 계획이다.

각 지구별 장단점은 뚜렷하다. 1지구는 서울숲과 지하철 수인분당선 서울숲역에서 가깝다. 이미 트리마제가 자리를 잡았기 때문에 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 2지구는 강변북로 상부에 대규모 공원을 조성하면 직접적인 수혜가 기대된다. 3지구는 성수동 카페거리나 지하철 2호선 성수역을 이용하기 편리하다. 4지구는 한강 조망이 가능한 가구가 많고 영동대교만 지나면 청담동이라 강남 접근성이 좋은 편이다.

성수전략정비구역 내 단독주택 가격 또한 꾸준한 오름세다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 성수1지구 내 대지면적 116㎡ 규모 매물은 올해 8월 36억원에 거래됐다. 3.3㎡로 환산하면 1억원이 넘는 가격이다.

아파트 가격 상승세 또한 거침없다. 성수1지구에 포함되는 성수동양아파트 전용 84㎡는 지난해 12월 29억원에 거래되며 신고가를 쓴 후 거래가 끊겼다. 시장에 나온 매물이 아예 없기 때문이다. 그보다 면적이 작은 전용 59㎡가 36억원에 호가가 형성됐지만 그마저도 매물이 하나밖에 없을 정도로 매물 자체가 귀하다.

성수4지구에 포함되는 강변임광아파트 가격 상승세도 가파르다. 이 단지 전용 84㎡는 지난 7월 30억원에 거래돼 신고가를 기록했다. 지난해 12월 같은 면적 매물이 24억5500만원에 팔린 것과 비교하면 반년 만에 5억원 이상 올랐다. 현재 나온 매물은 같은 면적 기준으로 40억원에 호가가 형성됐다.

다만 시공사 선정, 조합 내부 이슈 등으로 성수1~4지구 개발 일정이 지연되는 점은 변수가 될 전망이다. 당초 성수1~4지구 중 일부 사업지역은 연내 시공사 입찰을 진행하려 했지만 조합과 시공사의 마찰, 조합 내부 사정 등으로 대부분 일정이 내년으로 밀리는 분위기다.

업계 한 관계자는 “각 지구별로 시공사 선정 과정이 조금씩 지체되고 있지만 성수동 자체 가치가 워낙 높아졌기 때문에 이번 고비만 넘으면 사업이 원활히 진행될 것”이라며 “성수동은 한강과 중랑천, 서울숲이라는 자연 요건은 물론 트렌드를 이끄는 상권까지 갖춰 대규모 신축 아파트가 들어선다면 한강변 최고급 주거지역 중 하나가 될 것”이라고 말했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2338호 (2025.12.10~12.16일자) 기사입니다]

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