아파트 시장, ‘가성비 실수요 시대’ 열린다 [2026 대예측포럼]

“2025년은 ‘가심비(가고 싶은 곳)’ 시장이었습니다. 2026년은 다시 ‘가성비(매입할 수 있는 곳)’ 중심의 시장으로 전환될 가능성이 큽니다. 무주택 또는 갈아타기 실수요자라면 눈높이를 낮추고 실속 있는 선택이 필요합니다.”

지난 12월 5일 서울 중구 매경미디어센터에서 열린 ‘2026 대예측포럼’에서 이주현 월천재테크 대표는 이렇게 말했다. 대예측포럼은 1991년부터 매년 연말, 이듬해 경제 전망을 담은 전략 지침서 ‘대예측’을 발간해온 매경이코노미가 책 발간을 기념해 국내외 증시·가상자산·부동산 전문가를 초청해 새해 경제와 자산 시장을 예측하는 자리다.

이주현 월천재테크 대표 (윤관식 기자)

이주현 대표는 2025년이 연이은 정부 규제에도 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강해졌고, 강남권과 용산 등 소위 ‘한강벨트’로 통하는 서울 핵심지와 비(非)핵심지, 수도권과 지방, 신축과 구축 아파트 간 격차가 더 벌어진 한 해였다고 진단했다. 같은 지역이라도 역세권·대단지·신축 등 선호도 높은 단지 위주로만 집값이 오른 반면, 세대 수가 적은 단지, 비역세권, 노후 아파트는 거래가 부진했다는 설명이다.

이어 그는 새해에도 아파트 시장이 상승 기조를 이어갈 가능성이 크다고 전망했다. 선호도 높은 서울 아파트 공급이 여전히 부족한데다 풍부한 유동성 영향으로 적어도 내년 상반기까지는 집값 상승세가 지속된다는 분석이다. 다만 이 대표는 “내년 지방선거를 앞둔 정부·여당 입장에선 지속되는 집값 상승세가 부담될 수 있다”며 “2026년 하반기 아파트 시장은 지방선거가 핵심 변수가 될 것”이라고 짚었다.

또한 내년에는 2025년과는 다소 다른 국면이 전개될 것으로 내다봤다.

핵심 지역 대단지 신축 아파트는 여전히 선호도가 높지만, 대출·청약·다주택 규제 강화로 다주택자가 투자용 주택을 사기 어려워졌고, 대신 직접 살 집을 구매하려는 실수요자가 장을 주도할 것이라는 전망이다. 그간 부동산 시장이 다주택자의 투자 또는 1주택자의 상급지 갈아타기 중심이었다면, 2026년에는 대출 여력이 있는 무주택 실수요자가 주도할 가능성이 커졌다는 분석이다. 이 대표는 “생애 최초·무주택자는 주택담보인정비율(LTV) 등 대출 제한을 적게 받는 실거주 목적의 수요층”이라며 “이들은 제한된 예산 내에서 최선의 선택을 추구하는 ‘가성비’ 중심으로 매수에 나설 가능성이 크며 청약 시장, 중저가 주택 시장, 정비사업을 진행 중인 노후 주택 시장이 활성화될 여지가 있다”고 말했다.

2026 유망 투자처 핵심 키워드는…정비사업·1기 신도시

이 대표는 유망 투자처를 소개하는 자리에서 ‘신축’ 또는 ‘신축이 될 곳’을 키워드로 제시했다. 이미 지어진 신축도 좋고, 재건축·재개발 등 정비사업 초기 단계에 있는 단지라면 잠재 가치가 더욱 높다는 조언이다.

특히 재개발 구역·재건축 단지는 공급 절벽과 맞물려 투자자와 실수요자 모두에게 매력적인 선택지로 부상 중이다. 신축 아파트값이 급등한 상황에서 상대적으로 저렴한 가격에 진입할 수 있고, 개발 완료 시 시세 차익까지 기대할 수 있어서다. 실거주 요건이 없는 재개발 구역이나 신축 대비 가격 메리트가 있는 재건축 단지가 주목받는 이유다.

중저가 주택을 찾는 실수요자라면 노후 단지가 밀집한 서울 강북권을 눈여겨볼 필요가 있다. 서울시가 강북권 대개조 프로젝트(강북 전성시대)에 속도를 내면서 노후 아파트 재건축 속도가 빨라지고 있어서다. 일례로 서울의 대표 ‘베드타운’으로 꼽히던 노원구 상계·중계·하계동 등은 지구단위계획 재정비 계획이 구체화하면서 기대감이 커지는 중이다.

서울 외 지역에서는 최근 재건축에 속도를 내는 수도권 1기 신도시를 주목할 만하다. 이재명정부가 1기 신도시 재건축 규제 완화에 힘을 싣고 있다는 점은 집값을 끌어올리는 요인이 될 수 있다. 특히 1기 신도시 중에서도 분당, 그중에서도 ‘선도지구’로 선정된 곳들은 재건축 기대감이 큰 곳으로 꼽힌다. 이 대표는 “최근 공급된 ‘더샵분당티에르원(느티마을3단지 리모델링)’는 전용 84㎡ 분양가가 26억원대에 책정됐는데도 세 자릿수 경쟁률을 기록한 끝에 청약 마감했다”며 “1기 신도시의 완성된 인프라와 교통망, 서울 강남과 가까운 입지 덕에 주거 수요가 풍부해 미래 가치 상승이 예상된다”고 내다봤다.