목동 재건축 '물딱지' 될라…1억 싼 급매물 쏟아지는 이유

■ 추천! 더중플 - 재건축 아파트 사려면 여길 봐라

「 재건축에 초강력 규제의 족쇄가 채워졌습니다. 정부가 서울 전역을 조정대상지역과 투기과열지구로 묶으면서 조합 설립 인가를 받은 곳은 조합원이 집을 팔 수 없게 됐습니다. 가뜩이나 대출 한도가 줄고 2년간 실거주해야 하는데, 매매 환경 전반에 큰 제약이 생긴 겁니다. 그렇다고 재건축 매수가 아예 막힌 건 아닙니다.

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서울 양천구 목동의 재건축 대장 단지로 꼽히는 '목동신시가지 7단지' 전경. 내년 4~6월 조합 설립 인가를 목표로 하고 있다. 중앙포토

규제 지역인 서울에서 재건축 아파트를 온전히 매수할 수 있는 방법은 크게 네 가지입니다. 첫째, 1주택자인 집주인이 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 매물이 나올 경우입니다. 조합 설립 인가를 받은 단지라도 이 조건을 갖춘 매물은 양도가 허용됩니다.

둘째, 조합 설립 후 3년 내 사업시행 인가 신청을 하지 못했거나 사업시행 인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우, 또 착공 후 3년 내 준공하지 못한 경우입니다. 다만 조합원 자격을 3년 이상 유지한 사람이 내놓은 물건에 한해 매수할 수 있습니다.

셋째, 가구원 모두 생업·질병·취학·결혼 등으로 다른 시·군으로 이사하거나, 해외 이주 또는 2년 이상 체류하는 경우, 또 상속 받은 집으로 가구원 전원이 이사하는 경우입니다. 이런 이유로 나오는 매물을 잡으면 조합원 자격을 승계 받을 수 있습니다. 넷째, 조합 설립 인가 전인 단지를 사는 경우입니다. 조합원 지위 양도 제한 규정을 받지 않아 사고파는 데 문제가 없습니다.

문제는 가격입니다. 토지거래허가구역 지정으로 ‘갭투자’가 막히면서 시장에서 전세 낀 매물이 사라진 데다 조합원 지위 양도 금지까지 겹쳐 거래 가능한 물건 자체가 적습니다. 수요가 꺾이지 않은 상황에 공급만 줄어든 탓에 가격은 뛰죠. 실제 사업시행 인가 절차를 준비 중인 강남구 대치동 은마 전용 76㎡는 10·15 대책 직전에 최고 37억원대에 팔린 뒤 현재 호가(부르는 값)는 39억원 수준입니다. 대부분 ‘10년 보유·5년 거주’ 요건을 충족한 물건들입니다.

그나마 싸게 살 수 있는 방법은 뭘까요. 조합 설립 인가가 임박한 재건축 단지를 잡는 것입니다. 인가를 받으면 오랜 기간 팔 수 없기 때문에 시세보다 싸게 매물을 던지는 집주인이 적지 않습니다. 나중에 내야 할 분담금을 감당하기 어렵거나 장기간 돈이 묶이는 것을 꺼리기 때문입니다.

조합원당 새 아파트 분양이 1주택으로 제한된 점도 급매를 자극합니다. 투기과열지구에선 같은 재건축 단지 내 2주택 이상 소유자는 한 채를 제외한 나머지를 조합 설립 인가 전에 팔아야 합니다. 그렇지 않으면 그 집은 ‘물딱지’(입주권 없는 물건)가 돼 현금 청산 됩니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “조합 설립 인가가 임박한 단지에선 발등에 불이 떨어진 다주택자들이 현금 청산을 피하려고 급매물을 내놓을 수 있다”며 “재건축을 찾는 수요자에겐 기회일 수 있다”고 말했습니다.

머니랩이 조합 설립을 준비 중인 서울의 재건축 추진 단지 26곳 중 입지 경쟁력을 갖춘 곳을 추려 보니, 총 14곳으로 집계됐습니다. 더 자세한 내용은 더중앙플러스 구독 후 보실 수 있습니다. 링크를 복사해 주소창에 붙여넣으세요.

▶ ‘물딱지’ 될라, 재건축 물건…1억 쌀 때 목동 급매 잡아라
https://www.joongang.co.kr/article/25379765

■ 〈머니랩〉추천 ‘내집 마련’ 가이드

「 ▶‘흑석 김의겸’처럼 노려라…‘초투’ 10억대 재개발 리스트
https://www.joongang.co.kr/article/25381852

10·15 부동산 대책 이후 재건축이 규제의 집중포화를 맞으면서 재개발이 반사이익을 볼 거란 관측이 나온다. 한강변 입지인 서울 용산구 한남뉴타운 2~4구역 전경. 사진 서울시

▶강남·한강벨트 규제 찍어봤자…집 사려면 ‘이 아파트’ 노려라
https://www.joongang.co.kr/article/25375830

▶32평과 고작 1억 차이 난다…‘40평대’ 가성비 아파트 20곳
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▶이때 안사면 세금폭탄 맞는다, 분양권 대신 ‘딱지’ 사는 법
https://www.joongang.co.kr/article/25273413
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황의영 기자 apex@joongang.co.kr